آرایش جنگی رهن‌ و اجاره

راضیه احقاقی:  شاخص اجاره‌ مسکن «دنیای اقتصاد» در اسفند امسال با ثبت رشد ماهانه حدود 5 درصدی به 480 هزار تومان به ازای هر مترمربع رسید؛ به این ترتیب تورم سالانه اجاره در شهر تهران در 1404 برابر 29 درصد شد که اگرچه رقم قابل‌توجهی است، اما کمتر از تورم عمومی و کمتر از تورم سالانه اجاره در سال‌های گذشته است؛ ضمن آنکه تورم سالانه اجاره در تهران کمتر از تورم سالانه اجاره کشوری بود.  از نکات حائز اهمیت در بررسی فایل‌های پیشنهادی عرضه شده به بازار اجاره در سکوهای آنلاین طی اسفند ماه پارسال تغییر وزن «ودیعه» و «اجاره ماهانه» و افزایش تمایل موجران به دریافت ودیعه بالاتر است. به نظر می‌رسد که ریسک جنگ و احتمال بیکاری یا تعویق در دریافت حقوق، بخشی از موجران را به دریافت ودیعه بالاتر سوق داده، موضوعی که عموما از سوی اغلب مستاجرین نیز مورد استقبال قرار می‌گیرد. 

اجاره مسکونی در تهران چند؟

 شاخص اجاره‌ مسکن «دنیای اقتصاد» که میانگینی از قیمت پیشنهادی موجرها در فایل‌های عرضه شده در سکوهای آنلاین است، برای اسفند 1404 به حدود 480 هزار تومان به ازای هر مترمربع رسید؛ این درحالی بود که این شاخص که میانگینی از آپارتمان‌های میان متراژ در مناطق 22 گانه پایتخت است در بهمن امسال 460 هزار تومان به ازای هر مترمربع بود. به این ترتیب شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» در اسفند 1404 نسبت به اسفند 1403 افزایشی 17 درصدی را نشان می‌دهد که این رقم کمتر از تورم نقطه‌ای اجاره‌ در کل کشور است؛ البته این رویه در ماه‌های گذشته نیز در بازار اجاره‌ واحدهای مسکونی در شهر تهران به چشم می‌خورد.  توم سالانه اجاره‌ در 1404 به 29 درصد رسید، اگرچه افزایش 29 درصدی اجاره‌بها در بازه سالانه، قابل‌توجه بوده و طبیعتا فشار قابل ملاحظه‌ای را به مستاجران تحمیل می‌کند؛ اما این تورم از سویی کمتر از تورم سالانه اجاره در سال‌های قبل بود و از سوی دیگر میزان تورم اجاره از تورم عمومی و حتی افزایش حداقل دستمزد کمتر بود و این موارد، امیدی هر چند اندک به بهبود وضعیت اقتصادی مستاجرین به‌خصوص در طبقات ضعیف و متوسط ایجاد می‌کند.

بررسی فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره تهران در سکوهای آنلاین طی اسفند 1404 متوسط نرخ ودیعه‌ را برابر یک‌میلیارد و 200‌میلیون تومان و متوسط اجاره‌بهای ماهانه را 9‌میلیون تومانی برآورد می‌کند. با تبدیل میزان ودیعه به اجاره، متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی برای یک واحد میان متراژ در پایتخت ماهانه 45‌میلیون تومان است.  یکی از اتفاقات معنادار در بازار اجاره آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران ظرف اسفند 1404 (ماه آغاز جنگ رمضان) تغییر ترکیب رهن و اجاره به شکلی کم سابقه بود؛ به شکل معمول ودیعه سهمی 70 درصد و اجاره ماهانه سهمی 30 درصدی از کل اجاره‌بها در پایتخت را به خود اختصاص می‌داد. اما ظرف اسفند امسال این نسبت تغییر کرد به نحوی که سهم ودیعه از کل‌اجاره‌بها به 80 درصد و سهم اجاره ماهانه به 20 درصد رسید. البته همچنان در بازار فایل‌های متعددی وجود دارد که رقم اجاره‌بهای پیشنهادی قابل‌توجه است، چرا که همواره بخشی از موجران برای تامین درآمد ماهانه به دریافت اجاره وابسته بوده و نمی‌توانند تغییری در ترکیب ودیعه و اجاره خود به وجود آورند.

در سال‌های گذشته نسبت ودیعه و اجاره ماهانه از کل اجاره‌بها در دوره‌های زمانی مختلف در نوسان بوده است؛ در سال‌هایی که امکان سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی وجود داشت، صاحبان آپارتمان به دریافت ودیعه بیشتر تمایل داشتند و در سال‌هایی که بازده سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی کاهش داشت، تمایل به دریافت اجاره بیشتر بود. بررسی فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره در اسفند 1404 و همزمان با جنگ رمضان نشان از آن دارد که در این بازه زمانی مجدد تمایل به دریافت ودیعه افزایش یافته است. موضوعی که بسیاری از مستاجران نیز از آن استقبال می‌کنند و درواقع منفعت مشترک موجر و مستاجر را رقم می‌زند.

مهم‌ترین دلیل ترغیب موجران به دریافت ودیعه بالاتر و اجاره ماهانه کمتر در اسفند 1404 آغاز جنگ از روز نهم ماه و افزایش ریسک بیکاری مستاجرین و عدم توانایی آنها در پرداخت اجاره‌بها بود. این ترس در میان مستاجرین نیز وجود دارد و بنابراین در این شرایط بسیاری از مستاجرین نیز از افزایش سهم ودیعه نسبت به اجاره ماهانه استقبال می‌کنند. البته افزایش سهم ودیعه در شرایط کنونی برای بسیاری از مستاجرین که اغلب در گروه‌های درآمدی ضعیف و متوسط هستند، ساده نیست و احتمالا باید بخشی از آن را با دریافت وام، فروش دارایی یا دریافت قرض تامین کنند اما در همین زمان بسیاری این تغییر نسبت سهم رهن‌واجاره را ترجیح می‌دهند.

سهم اجاره ماهانه از حداقل دستمزد؟

جاماندن رشد اجاره‌بها از رشد دستمزد ظرف سال‌های اخیر باعث شد تا هزینه اجاره بخش عمده‌ای از حقوق خانواده‌های مستاجر را ببلعد. آخرین برآوردها از سهم حدود 70 درصدی متوسط اجاره‌بها از حداقل دستمزد در سال گذشته حکایت داشت، در چنین شرایطی اغلب خانواده‌ها برای ادامه زندگی مجبور به داشتن دو شغل شده بودند و لزوم اشتغال همزمان زن و مرد در هر خانواده‌ای ضروری است. با این وجود با افزایش 56 درصدی حداقل دستمزد در سال 1405 و افزایش تمایل موجران به دریافت ودیعه بالاتر و اجاره‌بهای کمتر، سهم حدود 38 درصدی از حقوق یک کارگر متاهل با یک فرزند(24 میلیون تومان)، صرف پرداخت اجاره ماهانه (بدون درنظر گرفتن نرخ ودیعه) می‌شود که به مراتب کمتر از قبل است. براساس شاخص هبیتات اگر بیش از 30 درصد درآمد ماهانه صرف هزینه تامین مسکن شود، فرد در وضعیت فقر مسکن قرار دارد، به این ترتیب همچنان بخش عمده‌ای از مستاجران در تهران با فقر مسکن مواجه هستند. اما اگر مستاجری از تامین ودیعه اولیه برآید، طبیعتا باقی ماندن حداقل 50 درصد دستمزد برای مصارف ماهانه می‌تواند تا حدی به بهبود سطح رفاه خانوار کمک کند.

درحالی‌که تورم سالانه 29 درصدی در بخش اجاره و افزایش 56 درصدی حداقل دستمزد، امیدی به بهبود وضعیت خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد مستاجر در سال 1405 را ایجاد می‌کند، تبعات اقتصادی جنگ بر کسب‌وکارها می‌تواند، این امید را به سرعت از میان ببرد. پس از آغاز جنگ رمضان که البته از روز گذشته وارد فاز آتش‌بس دو هفته‌ای شد؛ بخشی از کسب‌وکارها در اغلب رسته‌های شغلی به دلیل چالش اقتصادی به تعطیلی یا تعلیق روی آوردند و به این ترتیب بخشی از نیروی کار بیکار شد. در پی حمله دشمن به واحدهای صنعتی بسیاری از کارخانه‌ها و کارگاه‌ها، تعطیل شده و این موضوع باعث شده تا بخشی از آنها به پرداخت درصدی از حقوق روی آورده و یا بخشی از نیروی کار خود را تعدیل کنند. در عین حال برو جنگ و چالش‌های اقتصادی بسیاری از صنوف را نیز تعطیل یا زیان‌ده کرد و به این ترتیب بخش قابل‌توجهی از مردم با چالش اقتصادی مواجه هستند، چالشی که برای مستاجران دوچندان بوده و می‌تواند تاثیر مثبت بالاتر بودن نرخ رشد دستمزد از تورم اجاره را در سال جاری خنثی و حتی به یاس بدل کند.