معمای املاک مازاد دولتی
مولدسازی به نتیجه نرسید و تغییر مسیر داد
مسئله اموال مازاد
طبق دادههای رسمی وزارت امور اقتصادی و دارایی، تعداد املاک و مستغلات شناساییشده دولت، دستگاهها و شرکتهای دولتی به بیش از یکمیلیون و ۱۰۰ هزار فقره رسیده که ازنظر مساحت، تقریبا تمام پهنه اراضی و املاک دولتی در اختیار چند نهاد بزرگ زمین پایه است و سهم سایر دستگاهها از کل مساحت اسناد دولتی بسیار کوچکتر گزارششده است. بهعبارتدیگر یعنی بخش بزرگی از رقم اعلامی فقط ساختمان اداریِ قابلفروش در مرکز شهر نیست و شامل انفال، اراضی منابع طبیعی و… نیز میشود.
رئیسکل دیوان محاسبات کشور در پاییز ۱۴۰۳ گزارشی از ارزش املاک مازاد دستگاههای اجرایی در کل کشور را اعلام کرد. مازاد در ادبیات حکمرانی از ساختمانهای بلااستفاده و نیمه استفاده تا املاک رفاهی و مهمانسراها و ساختمانهایی را شامل میشود که هرچند در حال استفاده هستند اما از نگاه بهرهوری، مازاد محسوب میشوند. هزینه املاک فوق فقط قبض آب و برق نیست بلکه مخارجی مانند نگهداری و تعمیرات، هزینه انرژی و بهرهبرداری، امنیت، حفاظت فیزیکی و ریسک تصرف، هزینههای اداری مالکیت و هزینه فرصت را شامل میشوند. دولت برای جبران زیانهای فوق و درعینحال حلوفصل مشکل کسری بودجه عمرانی در استانها، طرح مولدسازی را پیشنهاد داد چراکه هر ملکی که میتوانست فروخته شود، اجاره داده شود، با بخش خصوصی مشارکت داده شود یا برای کاهش هزینههای اجاره دولت به کار آید، اگر راکد بماند، عملاً درآمد ازدسترفته تولید میکند. در اقتصاد تورمی، هزینه فرصت نرخ رشد قیمت زمین و ساختمان، هزینه سرمایه و حتی ارزش زمانی پول را نیز شامل میشود.
اصفهان و املاک مازاد دولتی
مدتی قبل معاون اقتصادی استاندار اصفهان از وجود ۲۴۰ هزار خانه خالی در این استان خبر داد که ۷۰ هزار واحد آنها در کلانشهر اصفهان قرار دارد. از سوی دیگر مدیرکل امور اقتصادی و دارایی اصفهان هم اعلام کرد که از مجموع حدود ۴۰ هزار سند مالکیت دولتی در این استان تاکنون ۲۰۰ ملک مازاد در راستای اجرای طرح مولدسازی داراییهای دولت شناسایی شد. اینکه از ۴۰ هزار سند دولتی فقط ۲۰۰ ملک، مازاد و قابلواگذاری است، جای تامل دارد. در این خصوص میتوان گفت ملک برای یک دستگاه، قدرت چانهزنی، امکان توسعه تشکیلات، رفاه مدیریتی و حتی ذخیره ریسک محسوب میشود. وقتی مازاد اعلام شود، دارایی از کنترل دستگاه خارج میشود؛ بنابراین اگر معیارهای استاندارد فضای اداری و نرخ اشغال، سختگیرانه نباشد، مازاد روی کاغذ کوچک میماند و درواقعیت بزرگ.
اما نکته قابل تامل اینجاست که در استان اصفهان چند برابر اموال مازاد دولتی، خانه خالی وجود دارد و در شرایطی که املاک دولتی حتی در شرایط رکود هم قابلیت چانهزنی قیمتی نداشته و اکثرا بزرگ متراژ هستند، بنابراین طبیعی است که خریدار در شرایط رکود و در گام نخست به سراغ خانههای خالی موجود در بازار برود.
شاید به همین دلیل است که یارمحمدیان، مدیرکل اقتصاد و دارایی اصفهان از رکود بازار مسکن، بیاعتمادی خریداران و قیمتگذاری بالای املاک بهعنوان علل کندی پیشرفت مولدسازی در کشور یاد کرده و توضیح میدهد که فرآیند مولدسازی با ابلاغ آییننامه اجرایی بند (ب) ماده (۳۶) قانون تأمین مالی تولید و زیرساختها کوتاهتر شده و علاوه بر ظرفیت تهاتر، معاوضه هم اضافهشده است. بهعبارتدیگر در آییننامه ماده ۳۶ اجازه دادهشده که تا ۲۰ درصد اختلاف قیمت، عملیات معاوضه انجام شود یعنی اگر قیمت ملک دولتی یا ملک خصوصی تا ۲۰ درصد بیشتر بود مازاد آن را با پرداخت نقدی تسویه کنند و عملیات انتقال سند انجام شود.
باوجود ایجاد شرایط فوق اما مولدسازی همچنان درآمدزایی لازم را نداشته و نهتنها توان رفع کسری بودجه را ندارد که خود به عامل کسری بودجه تبدیلشده است.
درواقع از همان سال قبل که همتی، وزیر وقت اقتصاد در شبکه اجتماعی اعلام کرد که:«در فرایند مولدسازی»، با اقدامات فشرده وزارت اقتصاد و استانداری اصفهان بزرگترین مورد مولدسازی با رقمی بالغبر ۳۵ هزار میلیارد تومان تحقق پیدا کرد که نتیجه این فرایند را در پروژههای عمرانی اصفهان شاهد خواهیم بود. تا همین امروز اتفاق قابل تاملی در این حوزه رخ نداده است.
فقط ۱۰ درصد!
اوایل سال جاری، دیوان محاسبات در گزارشی اعلام کرد که پایش این نهاد از عملکرد بودجه سال ۱۴۰۳ در خصوص میزان تحقق درآمد مولدسازی نشان میدهد، از ۶۲ همت مصوب منابع حاصل از فروش و واگذاری اموال منقول و غیرمنقول، صرفاً ۶.۴ همت، معادل ۱۰ درصد آن محقق شده است.
مولدسازی داراییها برای دولت در ایران تقریباً از سال ۱۳۹۲ جدیتر شده است. این وضعیت همزمان با تشدید تحریمها و کاهش درآمدهای ارزی دولت است. آمارها نشان میدهد در سال ۱۳۹۲ دولت منابع حاصل از مولدسازی داراییها را رقم ۴۲۰ میلیارد تومان در بودجه پیشبینی کرده بود که حدود ۶۴ درصد از آن محقق شد. درمجموع از زمان یادشده تاکنون، بخش مولدسازی داراییهای دولت که یکی از ابزارهای کلیدی تأمین مالی غیرتورمی معرفیشده بود، عملکرد بسیار ضعیفتر از حد انتظار داشت. از مجموع ۳۲۵ هزار میلیارد تومان هدف تعیینشده، تنها حدود ۹.۷ هزار میلیارد تومان محقق شده، بهبیاندیگر حدود ۳ درصد کل برنامه. سطح اندک تحقق بودجه باعث شده در پیشنویس بودجه سال آینده رقم پیشبینیشده برای این بخش به ۷ هزار میلیارد تومان کاهش یابد؛ تغییری که به معنای عقبنشینی از سیاست مولدسازی در کوتاهمدت است.
تغییر مسیر مولدسازی؟
سال گذشته، مژگان خانلو سخنگوی ستاد بودجه، در اظهارنظری در خصوص کاهش رقم درآمد دولت از محل مولدسازی داراییها و فروش اموال توضیح داده بود که مولدسازی مقوله درآمد سازی نیست بلکه به معنای ایجاد ارزشافزوده در اموال و داراییهای دولت است. نباید به مولدسازی به چشم درآمدزایی برای دولت نگاه کرد؛ بنابراین دولت علاوه بر واقعی سازی اعداد مولدسازی و پرهیز از حراج اموال دولتی برای جبران کسریها، راهکاری برای محقق شدن اعداد مولدسازی اندیشیده که آنهم تهاتر با بدهیها است. با این راهکار قاعدتا نیاز به انتشار اوراق کمتر میشود و این راهکار میتواند معامله برد- برد برای دولت و طلبکاران از دولت باشد!
اما این راهحل منطقی است؟ میتوان گفت سریعترین راه برای حذف هزینه نگهداری و تبدیل دارایی به نقدینگی یا سرمایهگذاری، مولدسازی از طریق فروش یا مشارکت است؛ اما درعینحال فروشِ عجولانه در بازار نامساعد، ریسک واگذاری زیر قیمت و از دست دادن داراییهای استراتژیک را بالا میبرد. ضمن اینکه تجربه نشان داده فرایندهای قیمتگذاری، تعیین کاربری و حلوفصل حقوقی، گلوگاه اصلی هستند.
مسیر دوم، اجارهداری و بهرهبرداری حرفهای است. برای املاکی که فروش آنها اقتصادی نیست، میتوان مدلهای اجارهداری حرفهای (با قراردادهای شفاف، نرخهای نزدیک به بازار و نگهداری استاندارد) را پیاده کرد. مزیت این مسیر، حفظ مالکیت و کاهش هزینه فرصت است. سومین راهحل هم کوچکسازی فضای اداری و استانداردسازی بهرهبرداری است. این مسیر به بزرگ بودن غیراستاندارد فضا پاسخ میدهد. اگر دولت استانداردهای فضا و نرخ اشغال را در سطح ملی ابلاغ و پایش کند، ادغام واحدها، کار اشتراکی، انتقال به ساختمانهای کمهزینهتر و حتی فروش یا اجاره بخشی از فضا در ساختمانهای فعال، اتفاق میافتد.
