رانتزدایی توکنی از «زمینهای حریم»
بلاکچین در مدیریت زمین، تنها یک دفتر ثبت اسناد دیجیتال نیست، بلکه زیرساختی برای اعتمادزدایی از تمرکز قدرت است. در فرآیند الحاق زمینهای حریم، بزرگترین فساد در «ابهام» نهفته است. بلاکچین با ثبت غیرقابل تغییر تراکنشها، امکان رانت اطلاعاتی را به حداقل میرساند. میتوان قوانینی را تدوین کرد که به محض الحاق زمین به محدوده، درصدی از ارزش افزوده بهطور خودکار به حساب یک صندوق مشاع شهری واریز شود، بدون اینکه نیازی به بوروکراسیهای فسادپذیر باشد. اصلیترین مانع ورود شهروندان عادی به بازار زمین، «نقدینگی بالا» و «واحد غیرقابل تقسیم زمین» است. یک کارمند یا کارگر نمیتواند یک هکتار زمین در حریم بخرد؛ اما میتواند «توکن» یا سهم کوچکی از آن را داشته باشد.
ایده مرکزی این است که زمینهای حریم، به جای واگذاری به پیمانکاران بزرگ، در قالب توکنهای دیجیتال به هزاران شهروند فروخته شود. با الحاق زمین به شهر، سودی که پیش از این متعلق به یک نفر بود، بین ۱۰ هزار شهروند توزیع میشود. این یعنی تبدیل «سوداگری مخرب» به «سرمایهگذاری حمایتی». توکنها به راحتی در بازارهای ثانویه قابل معامله هستند. این امر به شهروندان اجازه میدهد با سرمایههای خرد (مثلا به اندازه قیمت یک مترمربع یا حتی کمتر) در توسعه شهر خود سهیم شوند. شرکتهای بزرگ با استفاده از تحلیل دادههای بزرگ (Big Data)، نقاط داغ توسعه را پیشبینی میکنند. پیشنهاد این است که این تکنولوژی در خدمت نهادهای عمومی و تعاونیها قرار گیرد. اگر لایههای اطلاعاتی زمین (GIS) با تحلیلهای پیشنگرانه ترکیب شود، دولت و شهرداری میتوانند پیش از هجوم سوداگران، زمینهای کلیدی حریم را تملک کرده و توکنهای آن را به دهکهای پایین و میاندرآمد واگذار کنند. در این حالت، «رانت ناشی از آینده» به جای ثروتمندان، به دست کسانی میرسد که بیشترین نیاز را به مسکن و ثبات مالی دارند. رهیافت نهادی بر این باور است که باید مالکیت زمین را از اعیان جدا کرد. در مدل پیشنهاد شده:
زمین به مثابه دارایی مشاع: توکنها نشاندهنده حق بهرهبرداری از ارزش افزوده زمین هستند، اما مدیریت فیزیکی زمین میتواند در اختیار یک تعاونی دیجیتال باشد.
کنترل قیمت مسکن: وقتی مالکیت زمین بین توده مردم تقسیم شود و هدف نه ساختوساز لوکس، بلکه حفظ ارزش سرمایههای خرد باشد، فشار برای افزایش غیرمنطقی قیمتها کاهش مییابد. در واقع، شهروندان همزمان «سرمایهگذار» و «ناظر» بر توسعه محله خود میشوند.
در نظامهای سنتی، ارزش افزوده زمین ناشی از دو عامل است: سرمایهگذاری عمومی (ساخت مترو، پارک و...) و تصمیمات حاکمیتی (تغییر کاربری یا افزایش تراکم). اما این ارزش اغلب به جیب مالکان خصوصی میرود. در این پارادایم، ارزش افزوده نه بهعنوان سود خصوصی، بلکه بهعنوان یک سرمایه اجتماعی در نظر گرفته میشود که باید به جامعه (شهروندان) بازگردد. توکنسازی فرآیند تبدیل حقوق مالکیت یک دارایی فیزیکی (زمین یا ساختمان) به واحدهای دیجیتال (Tokens) روی بستر بلاکچین است. بهجای اینکه یک قطعه زمین بزرگ متعلق به یک نفر باشد، میتواند بهمیلیونها توکن تقسیم شود. این کار راه ورود سرمایههای خرد را به بازار زمین باز میکند. زمین که ذاتا دارایی غیرمنقول و سختفروش است، با توکنسازی مانند سهام در هر لحظه قابل معامله میشود. همچنین تمام سوابق مالکیت و نقل و انتقال در دفتر کل توزیعشده ثبت شده و امکان فساد یا جعل در اسناد به حداقل میرسد. توزیع سود ناشی از اجاره یا بهرهبرداری از زمین، بدون نیاز به واسطههای اداری و بر اساس کدهای برنامهنویسیشده (قرارداد هوشمند) بهطور خودکار بین دارندگان توکن توزیع میشود. از طرفی با شکل دموکراسی مستقیم شهری، تصمیمگیری درباره نحوه استفاده از زمین (مثلا تبدیل یک زمین بایر به فضای سبز یا مرکز خرید) از طریق رأیدهی مبتنی بر توکن انجام میشود.
این پارادایم تلاش میکند نگاه به زمین را از یک دارایی صرفا سرمایهای (Commodity) به یک زیرساخت برای توسعه (Utility) تغییر دهد. با توزیع گسترده مالکیت میان ذینفعان متعدد، امکان احتکار زمین توسط مالکان بزرگ کاهش مییابد. پروژههای بازآفرینی شهری که دولتها بودجه کافی برای آنها ندارند، از طریق فروش توکن به خودِ شهروندان تامین مالی میشوند. در نهایت، این مدل به لایههای پاییندست جامعه اجازه میدهد در ثروت ناشی از توسعه شهری سهیم شوند؛ امری که در مدلهای کلاسیک الحاق و توسعه غیرممکن بود. مخالفان طرح «توکنیشدن» زمینهای حریم: قوانین ثبتی و مدنی ایران هنوز «اموال دیجیتال» و «مالکیت خرد بر بستر بلاکچین» را بهرسمیت نمیشناسند؛ اما مقاومتهای نهادی نیز وجود دارد. نهادهایی که از رانت اطلاعاتی و متمرکز زمین سود میبرند، در برابر شفافیت ناشی از توکنسازی مقاومت خواهند کرد.
در ساختار فعلی، الحاق زمینهای حاشیه به محدوده شهر، ثروتی ناگهانی و عظیم (Rant) ایجاد میکند. ذینفعان و بازیگران بزرگ از جمله بزرگ مالکان دولتی و خصوصی و خصولتی تمایلی به از دست دادن این ابزار قدرت ندارند. این ریشه در نظام پدرسالاری دولتی ونگاه از بالا دارد که همه اطلاعات شهرسازی از طرح جامع تا مصوبات کمیسیون ماده 5 حالت محرمانه برای مردم شهروند و مباح برای صاحبان قدرت است. دولت و استانداریها از طریق «کمیسیون ماده۵» و «شورای عالی شهرسازی»، کنترل کامل بر زمان و مکان تولید این ثروت را در دست دارند. این انحصار، ابزاری برای چانهزنی سیاسی و پاداش به گروههای خاص است.
توکنسازی، این ارزش افزوده را پیش از الحاق یا در حین آن، میان هزاران شهروند خرد تقسیم میکند. این کار «امکان تخصیص گزینشی رانت» را از بدنه مدیریتی سلب کرده و قدرت چانهزنی آنها را از بین میبرد. همچنین شهرداریها و مدیریت استانی به زمینهای حاشیه بهعنوان «بانک زمین» برای جبران کسری بودجه نگاه میکنند. نهادهای مدیریت شهری ترجیح میدهند زمینها را بهصورت قطعات بزرگ به توسعهگران (Developers) عمده واگذار کنند تا عوارض یکپارچه و کلان دریافت کنند. در مدل توکنسازی و تعاونی دیجیتال، مالکیت خرد و مشاع است. مدیریت استانی نگران است که مواجهه با هزاران مالک توکنی بهجای چند مالک عمده، فرآیند وصول عوارض، توافق بر سر سرانههای خدماتی و «شهرفروشی» را برای آنها دشوار و پیچیده کند.
بسیاری از مناسبات زمین در حاشیه شهرهای ایران در لایههای خاکستری و غیررسمی رخ میدهد. وجود اسناد عادی (قولنامهای) و تداخلات پلاکهای ثبتی در حاشیه شهرها، فضایی برای مداخلات سلیقهای مدیریتی ایجاد کرده است. توکنسازی مستلزم ثبت دقیق، شفاف و غیرقابل تغییر دادهها روی بلاکچین است. این سطح از شفافیت، امکان «تغییرات پشتپرده در نقشهها»، «جابهجایی مرزهای الحاق» و «واگذاریهای غیرشفاف» را که در مدیریت موجود رایج است، مسدود میکند.
* کارشناس بخش مسکن و ساختمان
