معادله جنگی بازار ویلا

فرید قدیری:  تعریفی که از «وضعیت بازار ملک» هنگام شکل‌گیری شرایط بی‌ثباتی و نااطمینانی مثل «جنگ» در بازار جهانی مسکن همواره وجود داشته و اتفاق هم افتاده است، طی «جنگ 40روزه علیه ایران»، برای املاک «شمال» مصداق پیدا نکرد. این «واکنش متفاوت» بازار ویلا به «شرایط جنگی»، نه اتفاقی بلکه «ناشی از رخدادهای سیاستی در بازار دارایی‌های زودنقدشونده» است که برعکس «انتظار»، آنها را طی این مدت به دارایی‌های منجمد یا دیرنقدشونده تبدیل کرده است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نبض قیمت ویلا در شهرها و روستاهای «کانون سنتی خرید» در استان شمالی، مازندران، حاکی است: سطح قیمت‌ها نسبت به روزهای قبل از شروع جنگ 40روزه، یعنی بهمن پارسال، بین 30 تا 40 درصد افزایش پیدا کرده است؛ در نقاطی که پیش‌تر با حداقل بودجه‌ای معادل 3‌میلیارد تومان امکان خرید ویلای ریزمتراژ، 80 مترمربع بنا روی زمین 180 مترمربعی، وجود داشت، اکنون فایل‌های فروش مشابه با ارقام 4 تا 5‌میلیارد تومانی عرضه می‌شود. دلالان بازار «ویلا» با اشاره به روند صعودی تقاضای خرید حتی در ایام بعداز «آتش‌بس» می‌گویند، از نیمه اسفند سال گذشته، موج تازه‌ای به دنبال «تداوم خرید از زمان جنگ 12 روزه»، در این بازار شکل گرفت و همچنان «دوره ماندگاری» فایل‌های مناسب آنچه مشتری‌ها در این دوره به دنبال خرید آن هستند، بسیار نسبت به رکود سال‌های 1402 و 1403، کمتر است. تا پیش‌از شروع جنگ 40روزه، قیمت «ویلا» در شمال 75درصد نسبت به سال1403 افزایش پیدا کرده بود و اکنون، رشد 1.3 برابری ظرف کمتر از 2 ماه، «قابل تامل» به نظر می‌رسد.

معمای «معادله جدید» بازار ویلا

 رشد چشم‌گیر قیمت «ویلا» در شمال، آن هم در شرایطی که عمده بازارهای دارایی شامل دلار، طلا و حتی آپارتمان در تهران، طی این مدت با کاهش قیمت‌ها یا ثبات قیمت روبه‌رو بودند، «معنادار» به نظر می‌رسد و نیازمند بررسی است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره معمای «داغ‌ترین بازار» در عصر جنگ که طبق تجربه‌های جهانی باید «سردترین بازار» باشد، حاکی است: ویلاهای «شمال» به دو دلیل، مقصد سرمایه‌ها شده‌اند. از یک‌طرف، حملات هوایی در ایام جنگ به تهران و دیگر کلان‌شهرهای کشور، آن هم در شرایطی که ایرانی‌ها دو جنگ را در یک‌سال تجربه کردند، باعث شد گروهی از افراد به فکر «مهاجرت موقت» یا «تامین محل پایدار و امن برای دوره‌های جنگ» بیفتند؛ شهرهای شمالی هم در جنگ 8 ساله، هم در جنگ 12روزه و هم در جنگ 40روزه، «کانون تجاوز هوایی به خاک ایران» نبود و به مراتب کمتر از خیلی از استان‌های کشور، مورد اصابت پرتابه‌ها قرار گرفت.

از طرف دیگر، تعطیلی‌ بازار سهام طی ایام جنگ و شرایط دشوار یا اختلال‌گونه معاملات در دیگر بازارهای زودنقدشونده از جمله دلار و طلا، باعث شده کارکرد این بازارها برای فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران در چنین دوره‌هایی «زیر سوال» برود؛ به‌خصوص هنگامی که صاحبان این دارایی‌ها در شرایط اضطراری «قصد تبدیل سرمایه خود به پول نقد» برای گذران زندگی یا «قصد تبدیل به دارایی دیگر» با توجه به سطح بالای تورم عمومی را دارند و به‌خاطر تصمیمات اتخاذشده از سوی سیاستگذار نمی‌توانند «خروج» کنند.

دو تجربه جنگی ظرف یک‌سال از طرف صاحبان دارایی در مواجهه با بازارهای تعطیل‌شده، در این مقطع نگاه غالب سرمایه‌گذاران و خانوارهای دارای سرمایه خرد اما نگران از تبخیر تورمی سرمایه‌شان را به سمت «ویلاهای شمال» متمرکز کرده است. با این حال، تورم شدید تولید مسکن و ساختمان طی ماه‌های گذشته، بخشی از «رشد قیمت ویلا در فاصله زمستان سال گذشته تا روزهای پایانی فروردین سال جاری» را توجیه می‌کند. قیمت برخی مصالح ساختمانی تا 70 درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش پیدا کرده است.

نسبت آپارتمان به «ویلا»

 شاخص نسبت قیمت آپارتمان متعارف به ویلای متعارف در «شمال»،‌ و روند آن، می‌تواند نبض فعلی ملک را شرح دهد و در عین حال چشم‌انداز آن را قابل پیش‌بینی کند. ابتدای دهه90، عدد این شاخص بین 2.5 تا 3 قرار داشت اما در سال1400 که «تنور خرید ویلا» در شمال به‌خاطر شرایط «کرونا» داغ شد و امکان جبران نوعی جاماندگی بازار املاک «شمال» از روند رشد قیمت در تهران را فراهم کرد، نسبت مذکور به عدد یک رسید؛ یک آپارتمان نوساز منطقه متوسط رو به بالای تهران معادل یک ویلای نوساز در «شمال». اکنون این نسبت 1.8 است؛ به‌طوری‌که آپارتمان نوساز 85 مترمربعی در شمال منطقه 2 با سطح قیمت حدود 27‌میلیارد تومان، 1.8برابر ویلای 15‌میلیاردی در این شاخص است. در دوره‌هایی که این بازار با شارژ تقاضا روبه‌رو بوده، این شاخص به سمت عدد یک،‌ میل کرده و در دوره‌های جهش مسکن در تهران، نسبت مذکور حتی تا سطح 3 و بیشتر بالا رفته است. احتمالا توافق بعداز آتش‌بس می‌تواند به توقف کاهش عدد شاخص منجر شود.