آیا تورم ملکی ۲۲ منطقه تهران از الگوی خاصی تبعیت میکند؟
رالی منطقهای قیمت ملک
- فراز و فرود «نسبت قیمت آپارتمانهای شمال به جنوب تهران» در ۷ مقطع از سال۹۶ و با لحاظ ۳ شوک اقتصادی- سیاسی
- تورم مسکن در تهران هنگام «بازگشت خریداران به بازار» شیب بیشتری پیدا میکند
صدیقه نژادقربان: موتور معاملات مسکن تهران پس از یک رکود تقریبا دو ساله، روشن شد و بازار شاهد تحرکی نسبی بهویژه در بهمنماه بودهاست، اما با داغشدن تنور معاملات، این پرسش مطرح میشود که آیا تورم ملکی در ۲۲منطقه تهران از الگوی خاصی تبعیت میکند و قیمت مسکن پس از یکسال رشد محسوس، در همه مناطق به شکل یکسان افزایش یافتهاست؟ بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد؛ تنور معاملات در زمستان امسال نسبت به پاییز گرمترشده، اما آنچه در این مقطع بیشتر به چشم میآید، افزایش تقاضای خرید در برخی مناطق جنوبی پایتخت(۹ تا ۲۰) در مقایسه با مناطق شمالی(۱ تا ۵) است، بااینحال دادههای «شاخص تحولات بهمن» نشان میدهد سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی بیشتر از جنوب شهر بوده و فاصله مناطق در رالی مسکن بار دیگر در حال افزایش است.
تحلیل تحولات بازار مسکن طی هشت سالگذشته از زمستان ۱۳۹۶ تاکنون نشان میدهد این بازار سه شوک مهم اقتصادی- سیاسی را پشتسر گذاشتهاست. نخستین شوک در سال۱۳۹۷ و همزمان با جهش تورمی در اقتصاد و آغاز عصر جهش قیمت مسکن رخ داد. دومین شوک در سالهای اخیر و بهویژه از ۱۴۰۳ تا نیمه امسال تحتتاثیر تنشهای سیاسی و ریسکهای ناشی از جنگ و نااطمینانیهای اقتصادی شکلگرفت که رکود سنگینی را به بازار تحمیل کرد. سومین شوک نیز در زمستان امسال و بهویژه در بهمنماه بهصورت یک شوک مثبت معاملاتی ظاهر شد؛ به این معنا که شدت رکود تا حدودی کاهشیافت و بازگشت نسبی خریداران به بازار، زمینه افزایش قیمت در برخی مناطق را فراهم کرد. بررسیها حاکی است، نسبت قیمت آپارتمانهای شمال به جنوب تهران تحتتاثیر تورم ملکی در مناطق 22گانه تهران، تحتتاثیر الگوی معناداری حرکت میکند.
نسبت شمال به جنوب در 7 مقطع زمانی
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از فراز و فرود نسبت قیمت آپارتمانهای شمال به جنوب تهران در هفت مقطع زمانی نشان میدهد؛ تورم مسکن در تهران از یک الگوی معنادار پیروی میکند. در مقطع نخست یعنی زمستان ۱۳۹۶، نسبت قیمت مناطق یک تا ۵ به مناطق ۹ تا ۲۰ حدود 2.7 ثبت شدهبود. این عدد نشان میداد حتی پیش از جهش تورمی نیز شکاف قیمتی قابلتوجهی میان شمال و جنوب وجود دارد. مقطع دوم به سال۱۳۹۷ بازمیگردد که با شروع جهش قیمت مسکن، معاملات افزایشیافت و بازار وارد فازرونق شد. در این دوره، تورم ابتدا در مناطق شمالی منعکس شد و فاصله قیمتی رو به افزایش گذاشت. در مقطع سوم یعنی سالهای ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ که بازگشت خریداران به بازار و تقویت تقاضای سرمایهای مشاهده شد، شیب تورم مسکن در مناطق شمالی بیشتر شد و نسبت قیمت شمال به جنوب به نزدیکی عدد ۳ رسید. در مقطع چهارم، پس از عبور از قله جهش، بازار وارد دوره پساجهش شد. در این دوره، با کاهش معاملات و افت قدرت خرید، تورم با فاصله زمانی به مناطق مصرفیتر سرایت کرد. این روند باعث شد نسبت قیمتها بهتدریج کاهش یابد.
مقطع پنجم به سال۱۴۰۰ مربوط است که پس از حدود سه سال، اثر تورم در مناطق جنوبی نیز منعکس شد و نسبت قیمت شمال به جنوب به حدود 2.6 کاهشیافت. در مقطع ششم، بازار با رکود عمیقتری مواجه شد. در سال۱۴۰۳، تحتتاثیر کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش نااطمینانیهای اقتصادی و سایه ریسکهای سیاسی، رکود معاملات در مناطق شمالی شدیدتر شد و همینموضوع باعث کاهش فاصله قیمتی شد؛ بهطوریکه این نسبت به 2.27 سقوط کرد که حتی از سطح سال۱۳۹۶ پایینتر بود. اما در مقطع هفتم و همزمان با زمستان امسال، نشانههایی از کاهش شدت رکود و بازگشت نسبی معاملات مشاهده شد. دادههای «شاخص مسکن دنیایاقتصاد» در بهمن ۱۴۰۴ نشان میدهد با گرمترشدن نسبی بازار، تورم بار دیگر ابتدا در مناطق شمالی ظاهر شده و نسبت میانگین قیمت آپارتمانهای مناطق یک تا ۵ به مناطق جنوبی به حدود 2.6 رسیدهاست. این موضوع تایید میکند که تورم مسکن در تهران هنگام «بازگشت خریداران به بازار» شیب بیشتری پیدا میکند و فاصله مناطق دوباره افزایش مییابد. این الگو نشان میدهد؛ وقتی بازار از رکود فاصله میگیرد و معاملات افزایش مییابد، رشد قیمت ابتدا در مناطق سرمایهای و شمالی شکل میگیرد، اما با گذشت زمان و انتقال تورم به مناطق جنوبی، فاصله قیمتی کاهش پیدا میکند، بههمیندلیل، چرخه رونق و رکود در بازار مسکن بهصورت مستقیم بر شکاف قیمتی مناطق اثر میگذارد.
بررسی شاخصهای مقایسهای نیز این روند را تایید میکند. نسبت میانگین قیمت منطقه یک بهعنوان شاخص شمالشهر نسبت به مناطق ۱۷ و ۱۸ در سال۱۳۹۶ حدود 4.3برابر بودهاست. این نسبت در سالهای ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ به 5.6 رسید و در سال۱۴۰۳ به حدود 4.25 کاهشیافت، اما اکنون در محدوده 4.5 قرار دارد. همچنین نسبت مناطق یک تا ۵ به کل شهر از 1.6 در سال۱۳۹۶ به 1.7 افزایش یافتهاست. نسبت مناطق متوسطنشین ۴ و ۵ به مناطق جنوبی نیز از 1.8 به 1.9 رسیده که نشاندهنده افزایش فاصله در دورههای گرمترشدن معاملات است.
پیام برای متقاضیان
بررسی میانگین قیمت واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران نشان میدهد؛ تورم مسکن در پایتخت بهصورت همزمان در همه مناطق رخ نمیدهد و با بازگشت خریداران، ابتدا در مناطق شمالی ظاهر میشود. این موضوع باعث میشود فاصله مناطق در رالی مسکن افزایش یابد، اما در دورههای رکود و کاهش معاملات، این شکاف کاهش پیدا میکند. بر این اساس، در شرایط فعلی که نشانههایی از گرمترشدن بازار معاملات مشاهده میشود، اما تورم هنوز بهطور کامل در مناطقجنوبی منعکس نشده، بازار در مرحلهای قرار دارد که فاصله قیمتی شمال و جنوب دوباره در حال افزایش است، از اینرو فرصت خرید برای متقاضیان مصرفی با بضاعت مالی اندک در این مناطق میتواند مناسبتر باشد. تجربه سالهای اخیر نشان میدهد اگرچه در شرایط فعلی بازار هنوز در رکود قرار دارد، اما با کاهش شدت آن، تورم بار دیگر در حال شکلگیری است و در صورتیکه این روند ادامه نیابد و رکود تشدید شود، فاصله قیمتی شمال و جنوب دوباره کاهش خواهد یافت.
