جزئیات لایحه دولت اعلام شد
مقررات جدید در بازار پیشفروش مسکن
جزئیات کامل لایحه پیش فروش مسکن که به منظور رفع مشکلات موجود در روابط حقوقی پیش فروشندگان و پیش خریداران مسکن تدوین و به هیات دولت داده شده است، منتشر شد.
به گزارش خبرگزاری مهر، این لایحه که با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی تهیه شده و در جلسه مسوولان عالی دستگاه قضایی مورد تایید قرار گرفته، برای تصویب در هیات وزیران و تقدیم به مجلس شورای اسلامی، به دولت ارسال گردیده است.
لایحه پیش فروش ساختمان که دارای ۲۷ ماده است، در سه فصل با عنوانهای قرارداد پیش فروش، تعهدات طرفین و سایر مقررات تنظیم شده و بر اساس ماده ۲ آن در قرارداد پیش فروش علاوه بر مشخصات فنی و معماری ساختمان، واحدی نیز که پیش فروش میشود باید از حیث مساحت، طبقه، شماره واحد، تعداد اتاقها، نوع مصالح داخلی، پارکینگ، انباری و سایر مواردی که در پروانه قید گردیده و یا عرفا در قیمت آن تاثیرگذار است، معین شده باشد.
جزییات کامل آن بدین شرح است:
فصل اول ـ قرارداد پیش فروش
ماده 1ـ هر قراردادی از قبیل بیع، صلح، اجاره به شرط تملیک که در نتیجه آن یکی از طرفین متعهد به ساخت یا تکمیل بنا در زمین معینی باشد که حداقل مالک قسمتی از آن است و یا در ازای انجام تعهد، مالک قسمتی از ساختمان میشود قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب و مشمول مقررات این قانون است.
ماده 2ـ در قرارداد پیش فروش باید مشخصات فنی و معماری ساختمانی که فروخته میشود از قبیل موقعیت و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، نما، نوع مصالح و اسکلت، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمتهای مشترک، مشخصات دیگری که در پروانه ساخت معین شده و سایر اوصافی که عرفا در قیمت موثرند مشخص شود.
واحدی که پیش فروش میشود نیز باید معلوم و معین شود و اوصاف و امکانات آن از قبیل مساحت کل واحد، شماره طبقه و شماره واحد، تعداد اتاقها و مساحت هر یک از آنها، نوع مصالح داخل واحد، کاشیها، کف و سقف، واحد پارکینگ، انباری و سایر مواردی که در پروانه ساخت قید شده و یا عرفا در قیمت موثر است، مشخص شود.
ماده 3ـ پیش فروش و انتقالات بعدی ساختمان باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
ماده 4ـ انعقاد قرارداد پیش فروش منوط به رعایت شرایط ذیل است:
الف) اخذ پروانه ساخت
ب) اخذ بیمه مسوولیت (موضوع ماده 12 این قانون)
ج) تاییدیه وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر حداقل 10درصد پیشرفت عملیات ساختمانی
تبصره 1ـ قرارداد پیش فروش باید مطابق با نمونه قرارداد پیش بینی شده در آییننامه اجرایی این قانون باشد.
تبصره 2ـ در قراردادهای مشارکت در ساخت رعایت شرط مذکور در بند ج ضروری نیست.
ماده 5ـ تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی و عوارض شهرداری صرفا در قبال دریافت حق التحریر سند غیرمالی صورت میگیرد.
فصل دوم ـ تعهدات طرفین
ماده 6ـ چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند، مسوول خسارات وارده به پیش خریدار خواهد بود. تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممکن است، ولی مانع از دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد نیست.
ماده 7ـ پیش فروشنده پس از اتمام ساخت باید نسبت به تهیه گواهی انطباق بنا با قرارداد که حسب مورد توسط مهندس ناظر یا کارشناس مذکور در آییننامه اجرایی این قانون صادر میشود اقدام نماید، مگر این که پیش خریدار رسما این انطباق را تصدیق نماید.
ماده 8 ـ چنانچه در دوره تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبودهیا دارای هرگونه عیبی اعم از مخفی یا آشکار است، پیش خریدار میتواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست نماید یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت کند.
ماده 9ـ در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد
پیش خریدار میتواند مبلغ پرداختی مازاد را مسترد یا قرارداد را فسخ نماید، اما چنانچه مساحت بنا بیش از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، پیش خریدار میتواند اضافه مساحت را با پرداخت مابهالتفاوت به نسبت ثمن معامله تملک نماید یا قرارداد را فسخ کند. در حالت اخیر پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.
ماده 10ـ پس از اتمام دوره تحویل موقت، پیش فروشنده ضامن عیوب مخفی موجود در بنااست. در صورت وجود عیب پیش خریدار میتواند پیش فروشنده را ملزم به رفع عیب نماید یا عقد را فسخ یا ارش اختیار نماید.
ماده 11ـ در تمامی مواردی که پیش خریدار قرارداد را فسخ مینماید پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس تغییر شاخص قیمتهای اعلامی توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی در هنگام پرداخت به علاوه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
ماده 12ـ پیش فروشندگان و پیمانکاران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث، مسوولیت مطلق و تضامنی دارند و مکلفند مسوولیت خود را از این جهت بیمه نمایند.
ماده 13ـ پیش فروشنده مکلف است نزد یکی از بانکهای داخلی حساب بانکی افتتاح نماید و کلیه وجوه پیش خریداران باید به آن حساب واریز گردد. بانک مزبور موظف است برای دریافت اقساط از پیش خریداران دفترچه اقساطی صادر نماید. پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار را ندارد.
ماده 14ـ بانکها مجازند به پیش خریداران، تسهیلات خرید بدهند، در این صورت وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده یاد شده واریز و سند مالکیت عرصه و اعیانی احداثی یا ضمانتنامههای صادره از سوی بانک یا موسسات بیمه حسب مورد رهن و وثیقه گرفته میشود. دستورالعمل اجرایی این ماده توسط بانک مرکزی و با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و ابلاغ خواهد شد.
ماده 15- عرصه و اعیان و مبالغ واریز شده به حساب بانکی تا میزان ارزش طلب پیش خریداران قبل از انتقال رسمی ساختمان به پیش خریداران به نفع پیش فروشنده و یا طلبکاران او قابل توقیف و تامین نیست.
ماده 16- در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن براساس توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل 15درصد از ثمن همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمیتوانند بر خلاف آن توافق کنند.
ماده 17- پرداخت هر یک از اقساط ثمن منوط به تایید پیشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن که طرفین به نحو دیگری توافق کرده باشند.
ماده 18- هرگاه پیش خریدار تعهدات خود را انجام دهد ولی پیش فروشنده پس از پایان ساختمان از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع نماید، پیش خریدار میتواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تاییدیه بانک مبنی بر پرداخت تمامی ثمن به قائم مقامی از طرف پیش فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضا نماید. دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام تنظیم سند پیش فروش یا انتقالات بعدی این موضوع را در سند تصریح نمایند.
ماده 19- اگر قرارداد متضمن شرط حق فسخ برای پیش فروشنده در صورت عدم پرداخت ثمن باشد، پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند، دفترخانه مکلف است ظرف مهلت 2 روز به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف مهلت 5 روز نسبت به پرداخت دین اقدام کند. در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مذکور پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
ماده 20- پیش فروشنده تا قبل از انتقال رسمی به پیش خریدار نمی تواند بدون رضایت او ویا قائم مقام او موقعیت قراردادی یا تمام و یا بخشی از حقوق خود را عینا یا منفعتا به شخص ثالث واگذار نماید. چنین انتقالی غیر نافذ است.
ماده 21- پیش خریدار نمیتواند بدون رضایت پیش فروشنده حقوق خود نسبت به ساختمان پیش خریداری شده را جزیی یا کلا به دیگری منتقل نماید. در غیر این صورت پیش خریدار و منتقل الیه به طور تضامنی عهدهدار پرداخت ثمن خواهند بود.
ماده 22- پیش فروشنده باید قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی
پیش فروش در مطبوعات و رسانههای گروهی و وسائل ارتباط جمعی و سایتهای اینترنتی مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آییننامه اجرایی این قانون مشخص میشود، اخذ و ضمیمه در خواست آگهی رابه مطبوعات و رسانههای یاد شده ارائه نماید.
شماره و تاریخ این گواهی باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانههای مذکور قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند.
فصل سوم – سایر مقررات
ماده 23- اشخاصی که بدون اخذ پروانه ساخت یا بدون تنظیم سند رسمی یا بدون افتتاح حساب بانکی یا پیش از حداقل 10درصد پیشرفت عملیات ساختمانی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و یا بدون اخذ مجوزهای لازم اقدام به درج آگهی نماینده علاوه بر رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده به حبس از 6 ماه تا 3 سال محکوم میگردند.
تعقیب متهم منوط به شکایت شاکی خصوصی یا شکایت وزارت مسکن و شهرسازی است که در مورد شاکی خصوصی با گذشت وی تعقیب یا اجرای حکم موقوف میشود.
ماده 24- پروانه کسب مشاوران املاکی که به تنظیم قراردادهای پیش فروش مسکن مبادرت مینمایند برای بار اول تا یک سال، برای بار دوم تا 3 سال معلق و بار سوم برای همیشه لغو میشود.
ماده 25- پیش فروشنده مکلف است پس از پایان ساختمان کلیه اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان کار و تفکیک سند به انجام رساند و گرنه به جزای نقدی معادل مبلغ دریافتی در حق دولت محکوم میشود.
ماده 26- شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامهای مستقل و با ذکر مشخصات کامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده 27- آییننامه اجرایی این قانون ظرف مدت 3 ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک تهیه و به تصویب رییس قوه قضائیه خواهد رسید.
