راه نجات مسکن عبور از دروازه توسعهگران است
در چنین شرایطی، بازگشت به مدلهای سنتی مداخله دولت یا تکیه صرف بر پیمانکاران عمرانی، راهحل پایدار و موثری برای عبور از بحران محسوب نمیشود. آنچه امروز بیش از پیش مطرح میشود، نقش کلیدی توسعهگران (Developers) در ایجاد زیرساختهای مسکن استیجاری و مسکن اجتماعی است؛ نقشی که اگر بهدرستی درک و در سیاستگذاریها جایگذاری شود، میتواند موتور جدیدی برای تولید مسکن در کشور شود.
خانم فرزانه صادقمالواجرد، وزیر راه و شهرسازی که یکی از موفقترین وزرای کابینه است، اخیرا طی سخنانی در نشست پایش طرحهای حمایتی مسکن بدون اشاره به نقش بازیگران اصلی این حوزه یعنی توسعهگران (Developers) روی سخنشان با پیمانکارانی بود که بعضا به انبوهسازی نیز مشغولند. در صورتیکه ما در «انجمن صنعت ساختمان» با انجام کار ویژه بر روی توسعهگری و لزوم سپردن کارها به آنها بهصورتی مشورتی قانونی را با رایزنی حقوقدانان برجسته و مرکز تحقیقات و پژوهشهای انجمن صنعت ساختمان آماده و در اختیار روسای قوا، وزیر محترم راه و شهرسازی و کمیسیونهای مرتبط در مجلس شورایاسلامی قراردادیم. انتظار آن است تا دستگاههای مرتبط بهویژه وزارت مربوطه که نقش کلیدی دارند به این مهم توجه ویژه کنند.
پیمانکاران یا توسعهگران
همانگونه که بر همه ما مبرهن است، در ادبیات توسعه شهری، پیمانکاران عمدتا مجریان عملیات ساخت هستند؛ یعنی پروژهای را با نقشه، بودجه و چارچوب مشخص تحویل گرفته و سازهای فنی را تا مرحله تحویل اجرا میکنند، اما «توسعهگران» طراحان و راهبران اصلی پروژههای شهری هستند و از امکانسنجی اقتصادی تا طراحی مفهومی، مدل کسبوکار، تامین مالی، مشارکت با ذینفعان، مدیریت ریسک، بازاریابی و بهرهبرداری را درنظر میگیرند؛ در واقع توسعهگر نهتنها سازنده است، بلکه سرمایهگذار، نوآور و آیندهنگر است. این تمایز در سیاستگذاری مسکن اهمیت بنیادی دارد. زمانیکه دولت صرفا پیمانکار را فرامیخواند؛ در واقع تنها ظرفیت ساختوساز عمدتا در قالب انبوهسازی را فعال کردهاست، اما زمانیکه با توسعهگر وارد گفتوگو و قرارداد میشود، ظرفیت سرمایهگذاری، حکمرانی پروژه، مدلسازی اقتصادی و مدیریت چرخه کامل حیات مسکن را وارد میدان کردهاست. در حوزه مسکن اجتماعی و استیجاری، این تفاوت اهمیتی دوچندان مییابد، زیرا این نوع از مسکن نه صرفا یک پروژه عمرانی، بلکه یک «نظام اقتصادی-اجتماعی بلندمدت» است.
حل بحران مسکن بدون توسعهگران ممکن نیست
پایداری مالی: مسکن استیجاری و اجتماعی نیازمند مدلهایی است که بتواند در بلندمدت هزینههای نگهداری، بازپرداخت سرمایه و مدیریت بهرهبرداری را پوشش دهد. پیمانکار چنین ظرفیت و انگیزهای ندارد، اما توسعهگر میتواند به کمک ابزارهای مالی نوین، منابع مختلف را تجمیع و پروژه را اقتصادی کند.
مدیریت ریسک: ریسکهای این حوزه -از نوسانات قیمت مصالح گرفته تا ریسک عدمتکمیل، بهرهبرداری یا عدماستقبال- تنها توسط نهادی قابلکنترل است که مهارت تجاری و توان اقتصادی داشتهباشد. توسعهگر برخلاف پیمانکار، بخشی از ریسک را به عهده میگیرد و آن را در مدل اقتصادی خود مدیریت میکند، در صورتیکه پیمانکاران و انبوهسازان ریسک پروژه را بر عهده ندارند.
نوآوری در طراحی و بهرهبرداری: مسکن استیجاری یا اجتماعی نیازمند طراحیهای متفاوت، الگوهای مدیریت مشترک و حتی فناوریهای نوین برای کاهش هزینه و افزایش کیفیت است. این حوزهها بدون نگاه توسعهگرانه دچار یکنواختی، فرسودگی و عدمجذابیت برای شهروندان میشوند.
توان ایجاد مقیاس اقتصادی: توسعهگران قادرند پروژههای بزرگمقیاس با تعداد قابلتوجه واحد مسکونی- که برای تاثیرگذاری واقعی بر بازار ضروری است- را برنامهریزی و اجرا کنند.
پیوند با اقتصاد شهری: مسکن اجتماعی بدون اتصال به شبکه حملونقل، خدمات، درمان، اشتغال و مراکز شهری موفق نمیشود. توسعهگران میتوانند این پیوندها را در برنامهریزی پروژه لحاظکنند و مسکن را بخشی از یک اکوسیستم شهری بدانند، نه یک بلوک خام ساختمانی.
نقش دولت؛ از سازنده به تنظیمگر
در جهان امروز، دولتها کمتر خود را سازنده مسکن میدانند. نقش دولتها عمدتا در ایجاد «چارچوب حقوقی، دسترسی به زمین، تسهیل تامین مالی، ارائه مشوقها و نظارت بر کیفیت اجتماعی پروژهها» تعریف میشود. دولت باید: زمین مناسب را در اختیار توسعهگران قرار دهد، معافیتها، مشوقها و ضمانتهای لازم را برای جذابکردن سرمایهگذاری فراهم کند، با مقرراتزدایی هوشمندانه، مسیر صدور مجوزها را کوتاه و پیشبینیپذیر کند، از طریق نهادهای عمومی، بخشی از ریسک سرمایهگذاری در مسکن اجتماعی را پوشش دهد و نظام نظارت و ارزیابی بهرهبرداری بلندمدت را برقرار کند. دولت اگر همچنان بخواهد با مدل پیمانکاری و مدل انبوهسازی به تولید مسکن بپردازد، با انبوهی از پروژههای نیمهتمام، بار مالی سنگین و خروج پیمانکاران پس از اتمام ساخت مواجه خواهدشد. اما اگر شریک راهبردی توسعهگران شود، پروژهها به خودی خود پایدار، اقتصادی و قابلادامه خواهند شد.
لزوم مسکن استیجاری و توسعه گران
مسکن استیجاری و اجتماعی، نهتنها برای اقشار کمدرآمد، بلکه برای طبقه متوسط نیز به یک نیاز اساسی تبدیل شدهاست. سه دلیل کلیدی برای تمرکز بر این الگو وجود دارد:
۱. افزایش دسترسی به مسکن برای خانوارهایی که توان خرید ندارند: در شرایطی که قیمت مسکن چندین برابر درآمد سالانه خانوارها شده، اجارهداری حرفهای میتواند فشار خرید را کاهش دهد و الگوی سکونت پایدارتر و قابلپیشبینیتری ارائه دهد.
۲. کنترل تورم مسکن از طریق افزایش عرضه ساختاری: عرضه پایدار و بلندمدت واحدهای استیجاری، تعادل واقعی در بازار ایجادکرده و از جهشهای ناگهانی قیمتها جلوگیری میکند.
۳. افزایش کیفیت زندگی شهری: پروژههای حرفهای مسکن اجتماعی معمولا شامل فضاهای عمومی، خدمات رفاهی و دسترسی مناسب به زیرساختها هستند و برخلاف برداشتهای سنتی، میتوانند محیطهایی باکیفیت و هویتساز باشند.
اکنون زمان رایزنی دولت با توسعهگران است. بحران مسکن یک مساله کوتاهمدت نیست؛ یک «چالش ساختاری و مزمن» است. اگر دولت بهجای مدیریت این بحران با روشهای دهههای گذشته، به سمت «مشارکت نهادی با توسعهگران» حرکت کند، سه اتفاق مثبت رخ خواهد داد: سرمایههای بزرگ داخلی به بخش مسکن جذب میشود، پروژهها با سرعت و کیفیت بیشتر پیشمیروند، بهرهبرداری بلندمدت و پایدار تضمین میشود.
در پایان باید به این مهم توجه داشت که مساله مسکن در ایران نیازمند یک تغییر بنیادین است: از ساختوساز دولتی و پیمانکاری حتی به شکل انبوهسازی به سمت توسعهمحوری. توسعهگران، بهعنوان بازیگران اصلی اقتصاد شهری، توانایی طراحی، اجرا، تامین مالی و بهرهبرداری پروژههای مسکن استیجاری و اجتماعی را دارند و بدون ورود جدی آنها، هیچ طرح مسکنی بهثمر نخواهد رسید. پسندیده است که وزیر راه و شهرسازی که در این حوزه هم علم و هم تجربه کافی را دارند، توجه داشتهباشند که راه عبور از این گردنه و حل معضل مسکنهای استیجاری و اقتصادی ورود از دروازه توسعهگران است. ما در انجمن صنعت ساختمان بهعنوان ذینفعان اصلی آمادهایم تا بهعنوان بازوی مشورتی در کنار وزارتخانه راه و شهرسازی و وزیر این وزارتخانه در حل این معضل یار صادق باشیم.
* رئیس انجمن صنعت ساختمان
