سناریوهای مسکن ۱۴۰۵

سال 1404 با سایه جنگ شروع شد، تحت‌شرایط جنگی از نیمه گذشت و اکنون برای هشتمین ماه پیاپی در وضعیت «نه جنگ، نه صلح» قرار دارد. بخش مسکن و ساختمان در مواجهه با این «ریسک سیاسی حاوی پیامدهای اقتصادی» دو وضعیت کاملا متفاوت از هم پیدا کرد که نتیجه‌اش، اکنون یک‌سوءبرداشت درباره «فاز بازار از بابت ادامه رکود یا خروج از آن» را به‌وجود آورده‌است.  «دنیای‌اقتصاد» برای تحلیل وضعیت کنونی این بخش و همچنین سناریوهای سال‌آینده مسکن و ساختمان، یک نظرسنجی از 18 صاحب‌نظر و فعال بازارهای معاملات ملک و سرمایه‌گذاری ساختمانی انجام داد. خلاصه نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد، تحرکات دو ماه اخیر از سمت تقاضای خرید مسکن که باعث «رشد تند» قیمت‌ها هم شد، ناشی از 4 علت بوده‌است. شرکت‌کننده‌ها در این بررسی، در عین‌حال، به یک‌سوال کلیدی درباره اینکه «چرا در شرایطی که «سایه جنگ» به‌خاطر وضعیت آتش‌بس و تهدیدهای لفظی آمریکا از بین نرفته، بازار مسکن برخلاف تابستان و پاییز به مقصد اصلی سرمایه‌ها تبدیل شده‌است؟» نیز پاسخ دادند. از نگاه این تحلیلگران، بخش مسکن و ساختمان دست‌کم به 2 علت، همچنان در رکود است هرچند شدت آن تا حدودی کاهش‌یافته اما گذار از آن، نیازمند تعیین‌تکلیف «ریسک جنگ» است. سناریوهای مسکن و ساختمان در 1405 نیز در این نظرسنجی تصویر شده که برحسب «ادامه همین وضعیت»، «جنگ احتمالی» یا دستیابی به «توافق بین ایران و آمریکا»، قابل‌بررسی است. برآیند پاسخ‌هایی که این 18 کارشناس درباره «چشم‌انداز قیمت مسکن» ارائه کردند، نشان می‌دهد؛ قیمت اسمی واحدهای مسکونی دست‌کم در شهر تهران به رشد مثبت خود ادامه می‌دهد اما «وقوع جنگ» می‌تواند به این مسیر ترمز وارد کند.

***

تغییر ترکیب  سبد دارایی‌ها

افزایش هزینه ساخت‌وساز در ماه‌های گذشته، رشد مستمر اما آرام قیمت مسکن در کشور را به‌دنبال داشته، درواقع حتی اگر خریداری برای مسکن در بازار نباشد، رشد هزینه تمام‌شده ساخت به افزایش اندک قیمت‌ها می‌انجامد، با این‌وجود افزایش اخیر در بازار مسکن شهر تهران که نسبت به قبل بیشتر بود را نمی‌توان به رشد هزینه ساخت ارتباط داد. به‌نظر می‌رسد که در این زمان بخشی از مردم با افزایش ثروت از ناحیه دارایی طلا، ارز و سهام مواجه شده‌اند و در این شرایط نسبت به تغییر در سبد ترکیب دارایی خود اقدام کرده‌اند. بخشی از این دارایی به بخش مسکن واردشده‌است. در عین‌حال افزایش انتظارات تورمی در ۲ ماه اخیر باعث‌شده تا برخی از مردم پیش‌بینی رشد قیمت مسکن در سال‌بعد را داشته‌باشند و با این برآورد، رشد ثروت خود در سایر بازارها را به بخش مسکن وارد کنند. البته به عقیده من اگرچه رشد قیمت در بازار مسکن در هفته‌های اخیر رقم خورده، اما این بازار با افزایش قابل‌توجه حجم معاملات مواجه نشده‌است. استمرار وضعیت کنونی یعنی «نه جنگ» و «نه صلح» در طولانی‌مدت میسر نیست؛ اما به فرض اینکه وضعیت در همین حوالی باقی‌بماند، رکود در صنعت ساخت‌وساز ادامه‌دار می‌شود. درآمد حقیقی نفت موتور محرک اغلب فعالیت‌های حقیقی در کشور از جمله بخش تولید مسکن است و چون فعلا بهبودی در این بخش حاصل نمی‌شود، تحرک جدی در بخش ساخت‌وساز محقق نخواهد شد، اما احتمالا حجم معاملات و قیمت مسکن نسبت به امسال عملکرد بهتری از خود به نمایش می‌گذارد.

*  اقتصاددان

اثر ریسک نگهداری دارایی‌های موازی بر معاملات مسکن

بازدهی پایین در بازار پول کشور، «نرخ پایین سود بانکی نسبت به تورم» و ظرفیت محدود برای سرمایه‌گذاری در بخش ارز و طلا و همچنین ریسک‌های حاکم بر این بازارها نظیر دشواری در نگهداری، محدودیت خرید در حجم بالا و... پیگیری در حجم خرید بالا و... باعث افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری در مسکن به‌عنوان بازاری سنتی شده‌است. در عین‌حال کاهش مستمر تولید مسکن در سال‌های اخیر در شرایطی که تقاضا در این بخش پابرجا باقی‌مانده، باعث‌شده تا بخشی از مردم، احتمال رشد قیمت خانه در سال‌های آینده را داده و بنابراین از خرید خانه در شرایط کنونی استقبال کنند. اگرچه بروز ناآرامی و ریسک جنگ، هشداری برای خرید خانه تلقی می‌شود، اما این ریسک‌ها بر سایر بازارها نیز اثرگذار بوده‌است، چراکه اگر جنگی به‌وقوع بپیوندد، بخش قابل‌توجهی از مردم امکان خارج‌شدن از کشور با مقادیر قابل‌توجه طلا و ارز را ندارند و در شرایط جنگ و ناآرامی ریسک نگهداری این دارایی‌ها نیز بالا است و بنابراین همچنان مسکن دارایی امن برای سرمایه‌گذاری برای بخشی از مردم تلقی می‌شود. درکنار موارد یاد‌شده، رکود طولانی‌مدت در بازار مسکن و جا ماندن قیمت‌ها در این بازار نسبت به بازارهای موازی، ایجاد رونق نسبی در این بازار را محتمل کرده‌بود، در ماه‌های ابتدایی سال‌زمینه رونق کوتاه‌مدتی در بخش مسکن ایجاد شد که البته با توجه به بروز تنش سیاسی، مجدد مردم در خرید مسکن دست به‌عصا شدند. در چنین وضعیتی اگر اندکی آرامش در کشور حکمفرما شود، بخش مسکن حتما جزو بازارهایی خواهد بود که پتانسیل خوبی برای جذب سرمایه خواهدداشت. در صورتی‌که وضعیت کنونی یعنی «نه جنگ» و «نه صلح» ادامه یابد، اقتصاد کشور به سمت‌وسوی ناخوشایندی پیش‌می‌رود و بخش مسکن نیز از این وضعیت به شکل منفی متاثر می‌شود. در شرایط کنونی اقتصاد کشور با حداکثر شکنندگی مواجه است و تحمل فشار بیشتری را ندارد. استمرار وضعیت کنونی در سال‌بعد به بحرانی‌تر‌شدن متغیرها در اقتصاد منجر می‌شود و بخش مسکن نیز از این وضعیت لطمه خواهد دید. در شرایط کنونی برای سال‌آینده تورمی بیش از ۶۰‌درصدی پیش‌بینی می‌شود، اگر ثبات سیاسی محقق نشود، نرخ تورم در سال‌آینده ۳ رقمی خواهدشد و این موضوع صنعت ساختمان را با چالش‌های به‌مراتب بیشتری نسبت به امروز مواجه می‌کند، موضوعی که با توجه به پیشرانی صنعت ساختمان، می‌تواند گریبان صنایع متعددی را بگیرد.

*  صاحب‌نظر اقتصاد مسکن

برآیند دو نیروی متعارض در بازار مسکن

در سال‌جاری، شتاب تورم و جهش نرخ ارز، هزینه نهاده‌های ساخت مسکن را به‌گونه‌ای افزایش داده که «حاشیه سود ساخت» تا مرز صفر اقتصادی تنزل یافته‌است. به‌طور طبیعی، این افت سودآوری به‌معنای کاهش انگیزه عرضه‌ مسکن و در نتیجه کاهش کشش عرضه شده‌است. در سوی تقاضا، تورم فزاینده و انتظارات برآمده از آن، پدیده ترس از دست‌دادن فرصت را تشدید کرده‌است؛ سازوکاری روان‌شناختی که خریداران را حتی در فضای پرریسک به سمت بازار سوق می‌دهد. این رفتار را می‌توان در قالب تحلیل هزینه-فایده نیز درک کرد، جایی‌که خانوارها با خرید مسکن در جست‌وجوی کاهش نااطمینانی نسبت به آینده‌اند. همزمان، عملکرد پرشتاب بازارهای رقیب مانند طلا، ارز، بورس و خودرو در دوره‌ای کوتاه، سودهای چشمگیری ایجاد‌کرده و بخشی از این سرمایه‌ها به‌منظور «سیو سود» و بازتخصیص سبد دارایی، به سمت بازار مسکن روانه شده‌اند. این جریان سرمایه‌ای بین‌بازاری، حکایت از چرخه‌های کوتاه‌مدت جست‌وجوی بازدهی بیشتر بین دارایی‌ها دارد. علاوه‌بر عوامل بنیادین، نباید از نقش الگوهای فصلی بازار مسکن غافل ماند. تجربه تاریخی این بازار در ایران گواه رونق نسبی معاملات در فصل زمستان است. این الگو می‌تواند همچون عاملی تشدیدگر، بر بستر عوامل ساختاری پیشین قرار گیرد و نوسانات قیمتی را تقویت کند. در جمع‌بندی، رونق کنونی بازار مسکن بازتاب درهم‌تنیدگی چند سازوکار در اقتصاد مسکن است: آمیزه‌ای از «کاهش کشش عرضه در پی افت سودآوری»، «انتظارات تورمی شدید»، «ترس از دست‌دادن فرصت همراه با جریان نقدینگی بین‌بازاری» و «الگوهای فصلی.»

در تحلیل تاثیر ریسک‌های ژئوپلیتیک بر بازار مسکن، باید درنظر گرفت که نقطه تعیین‌کننده بیش از آنکه رخداد عینی حوادث باشد، «ادراک جمعی» از ابعاد تنش است. این ادراک است که از مجرای انتظارات، ترجیحات زمانی و صرف ریسک، فرآیند تصمیم‌گیری و بهینه‌سازی کنشگران اقتصادی را جهت می‌دهد. در این چارچوب، روایت‌های مسلط و فضای گفتمانی هستند که الگوهای رفتاری را شکل می‌بخشند، با این‌حال در افق سال‌آینده، تعدد و ابهام متغیرهای تاثیرگذار و ماهیت به‌شدت اقتضایی و احتمالی آن‌ها، امکان ترسیم تصویری کم‌خطا و قابل‌اتکا را محدود می‌کند؛ از این‌رو، هر تحلیلی ناگزیر با درجه بالایی از عدم‌قطعیت همراه خواهد بود. در قالب این محدودیت‌ها و با اعمال ساده‌سازی مساله، می‌توان در سناریوی موسوم به «نه جنگ، نه صلح» شاهد فعالیت دو نیروی متعارض در بازار بود: از یک‌سو، در مواجهه با انتظارات تورمی فزاینده، ویژگی پناهگاهی مسکن به‌مثابه یک دارایی حقیقی تقویت می‌شود(نیروی قوی‌تر) و از سوی دیگر، گریز از دارایی‌های کم‌نقدشونده در فضای ابهام‌آمیز، تمایل به سرمایه‌گذاری در این بازار را کاهش می‌دهد(نیروی ضعیف‌تر.) با لحاظ جمیع جهات و با توجه به عقب‌ماندگی قیمت مسکن از رشد سایر دارایی‌ها در دوره اخیر، برآیند این دو نیرو در شرایط «نه جنگ، نه صلح» به رشد قیمت مسکن در سال‌آینده خواهد انجامید.

*  صاحب‌نظر اقتصاد مسکن و ساختمان

اثر خریدهای شب‌عید

افزایش قیمت مسکن در شرایط کنونی و درحالی‌که نرخ ارز به حدود ۱۶۰‌هزار‌تومان رسید ‌و نهاده‌های ساختمانی به‌خصوص در بخش نازک‌کاری به‌شدت گران‌شده، طبیعی است. در ۲ ماه اخیر در ۲مرحله ابتدا ۱۰‌درصد و سپس ۱۵‌درصد بر قیمت مسکن افزوده شد، اما این رشد قیمت، اسمی بوده و در عین‌حال تعداد معاملات منعقدشده به‌شدت محدود است و در واقع بخش مسکن با رکود سنگینی مواجه است. در عین‌حال بخشی از تحرک در بازار املاک مربوط به رونق نسبی معاملات به‌دلیل خریدهای شب‌عید است.

در شرایط کنونی فروشنده‌ها براساس تورم و جهش ارزش در سایر بازارهای موازی، قیمت پیشنهادی برای فروش ملک خود را افزایش داده‌اند؛ در این شرایط متقاضیان خرید خانه به‌دنبال چانه‌زنی بوده و در نهایت معاملات در نرخی میان قیمت قبلی و قیمت پیشنهادی کنونی منعقد می‌شود. متقاضیان خرید خانه در شرایط کنونی اغلب افرادی هستند که از گذشته بر روی ارز و طلا سرمایه‌گذاری کرده و در شرایط کنونی‌درصدد تبدیل این دارایی‌ها به ملک برآمده‌اند، درحالی‌که رشد ارزش این دارایی‌ها این افراد را به خرید خانه ترغیب می‌کند، تهدید به بروز جنگ، مانعی در مقابل تبدیل دارایی و خرید خانه تلقی می‌شود. در حال‌حاضر بدون بروز هرگونه اتفاق خاصی، تورمی ۵۰ تا ۶۰‌درصدی برای کشور پیش‌بینی می‌شود، در این شرایط صاحبان ملک، اگر امکان تعویق معامله را داشته‌باشند، تعویق خرید به سال‌بعد با قیمتی بالاتر را ترجیح می‌دهند. به‌زعم من آینده بازار مسکن در سال‌۱۴۰۵ به خودی خود پیچیده است؛ حذف ارز ترجیحی، افزایش قیمت بنزین، موضوع مالیات، جهش هزینه ساخت، افزایش هزینه تامین انشعابات و... باعث افزایش لاجرم قیمت مسکن می‌شود، اما ایجاد پایداری در بخش مسکن نیاز به ایجاد فضای ثبات اقتصادی و سیاسی دارد.

* فعال و صاحب‌نظر صنعت ساختمان

تشخیص فاز‌ مسکن از روی «قیمت حقیقی»

طی هفته‌های اخیر اخباری مبنی‌بر افزایش حجم معاملات مسکن و رشد «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها منتشر می‌شود که به عقیده من نمی‌توان از این اخبار حتی در صورت صحت با عنوان کاهش رکود در این بخش یاد کرد، اگرچه قیمت پیشنهادی و در برخی موارد قیمت فروش مسکن در برخی معاملات افزایش‌یافته، اما با توجه به شتاب‌گیری تورم در هفته‌های اخیر، همچنان قیمت حقیقی مسکن رو به کاهش است و این موضوع یعنی تعمیق رکود. در عین‌حال تحلیل رفتار فعالان یک بازار و تعبیر آن به تغییر رفتار چندان درست به‌نظر نمی‌رسد، درواقع تغییر روند معاملات در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت بیانگر اتفاق و رویداد جدیدی نیست، بنابراین بر این عقیده هستم که همچنان رکود بر معاملات مسکن حکمفرما است.

البته در شرایط کنونی قیمت پیشنهادی از سوی فروشندگان افزایش‌یافته که این رشد نرخ با توجه به رشد تورم، رشد ارزش سایر دارایی‌ها و همچنین رشد هزینه تمام‌شده ساخت مسکن کاملا منطقی است، طبیعتا زمانی‌که فروشنده قیمت پیشنهادی را بالا ببرد، مشتری که برای خرید عجله دارد، قیمت بالاتر را پذیرفته و به معامله‌تن می‌دهد، اما این رفتار مقطعی بوده و نشان‌دهنده برون‌رفت از رکود یا تغییر وضعیت در معاملات مسکن نیست. اگر وضعیت کنونی یعنی «نه جنگ» و «نه صلح» ادامه یابد، بخش مسکن با رکود بیشتر مواجه خواهدشد، اما با توجه به تورم عمومی و هزینه تمام‌شده ساخت، امکان کاهش قیمت نیز وجود ندارد. این وضعیت سرمایه‌گذاری حقیقی در بخش مسکن را کاهش داده و نقدپذیری در بازار املاک را کم می‌کند و در نهایت بخش مسکن و صنعت ساختمان همانند سایر بخش‌های اقتصادی کشور وضعیت خوبی نخواهد داشت. 

*  تحلیلگر اقتصاد مسکن و ساختمان

معاملاتی که توان ایجاد «رونق مسکن» را ندارد

 اگر خبر افزایش قیمت و ایجاد تحرک نسبی در بازار مسکن طی هفته‌های اخیر صحت داشته‌باشد؛ می‌توان به نقش چند عامل در این رشد قیمت اشاره کرد. بازار مسکن همواره در برخی فصول سال‌رونق می‌گیرد. ابتدای بهمن تا نیمه اسفند یکی از دوره‌های رونق بازار مسکن است و در ادامه معاملات در این بخش تا اردیبهشت ماه کاهش محسوسی پیدا می‌کند. از این دوره رونق با عنوان خرید شب‌عید یاد می‌شود، از سویی متقاضیان مصرفی مسکن ترجیح می‌دهند که پیش از آغاز سال‌جدید، ملک موردنظر را خریداری کرده و پیش از سال‌جدید در آن ساکن شوند و از سوی دیگر در روزهای پایانی سال‌با بسته‌شدن حساب بانک‌ها، امکان دریافت وام وجود ندارد. بخشی از رونق احتمالی ایجادشده در بازار معاملات مسکن شهر تهران را می‌توان به خریدهای شب‌عید نسبت داد که البته به‌دلیل همزمانی اسفند و ماه رمضان، بخشی از مردم این خرید را زودتر از موعد همیشگی انجام داده‌اند.  اخبار فعلی از معاملات مسکن ار پاپس کشیدن فروشندگان حکایت دارد، علت این رفتار را در شکل‌گیری انتظارات تورمی افزایشی در دارندگان ملک باید جست‌وجو کرد. روند افزایش تورم عمومی و گرانی در همه حوزه‌ها باعث‌شده تا افرادی که به‌دنبال فروش ملک هستند، انتظارات تورمی افزایشی داشته‌باشند و قیمت پیشنهادی فروش را با این انتظارات تطبیق داده یا فعلا از فروش ملک خود منصرف شوند.

آینده بازار مسکن در ۱۴۰۵ در شرایطی که وضعیت کنونی «نه جنگ» و «نه صلح» ادامه‌دار شود با پیچیدگی‌های متعددی مواجه می‌شود. در گذشته افزایش ریسک جنگ باعث می‌شد تا بخشی از مردم سرمایه خود را به کشورهای خارجی منتقل کرده و مهاجرت می‌کردند، اما در شرایط کنونی نگرانی از اخراج مهاجران ایرانی از سوی کشورهای دیگر، احتمال مصادره اموال آنها و همچنین دشوار‌شدن خروج سرمایه از کشور به‌دلیل سختگیری داخلی، باعث‌شده تا افراد به‌رغم وجود ریسک، سرمایه خود را در بازارهای داخلی جابه‌جا کرده و مسکن نیز خریداری کنند. البته در شرایط ذکرشده بازدهی بازار طلا و ارز بالاتر از بازدهی بازار مسکن است و در عین‌حال این بازارها نقدشوندگی بالاتری دارند، اما این بازارها به‌دلیل واکنش آنی به تغییر نبض تنش بین ایران و آمریکا با هر مذاکراتی با اظهارنظر مقامات دو کشور ریسک به‌مراتب بالاتری نسبت به بازار مسکن دارند و همین ریسک پایین بازار املاک باعث می‌شود تا بخشی از مردم همچنان ورود به بخش مسکن را انتخاب کنند.

حق مالکیت مسکن قوی و پذیرفته‌شده‌تر از بسیاری از دیگر دارایی‌ها است، در عین‌حال بخش مسکن نسبت به تلاطم‌ها واکنش قیمتی محدودتری نشان می‌دهد، بخشی از مردم که ریسک‌گریز بوده و تمایل به حضور در بازارهای پرریسک که از تلاطم‌ها به‌شدت و سرعت تاثیر می‌گیرند را ندارند، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به سایر بازارها و دارایی‌ها ترجیح می‌دهند. در دوره‌های قبلی که مذاکراتی از سوی ایران با کشورهای غربی درحال بر‌گزاری بود، بیش از ۸۰‌درصد مردم به تحقق توافق امیدوار بودند، اما امروز این امید چندان زیاد نیست. نااطمینانی از نتیجه مذاکرات و مشخص‌نبودن احتمال حصول توافق یا جنگ نیز بر روی بازارها اثرگذار می‌شود، بخشی از مردم بازارهای پرریسک را انتخاب کرده و برخی به سراغ بازارهای کم‌ریسک‌تر می‌روند.

به هر ترتیب درصورت استمرار شرایط فعلی، تلاطم بین بازارها وجود خواهدداشت و جریان سرمایه از یک بازار به بازار دیگر منتقل می‌شود البته این جریان سرمایه بازی با جمع صفر بوده و قرار نیست که تغییری در کل سرمایه ایجاد شود و بر حجم کل سرمایه افزوده شود. کاهش رکود در صنعت ساختمان و معاملات این بخش نیاز به ورود سرمایه جدید به این بخش دارد، برای ورود سرمایه جدید به این بخش باید ابتدا ثروت در کشور تولید شود، این ثروت انباشته شده و به سرمایه‌گذاری منجر شود، اما در شرایط کنونی فرآیند انباشت سرمایه در کشور از میان رفته و آنچه در بازارها رقم می‌خورد، تلاطم و حرکت سرمایه از یک بازار به بازار دیگر است که اگرچه به تحرک قیمتی در یک بازار می‌انجامد، اما توان کافی برای رونق‌بخشی به بخش مسکن را ندارد.

در عین‌حال در شرایط کنونی قدرت خرید مردم به‌شدت افت پیدا کرده و شیوه تامین مالی در بخش مسکن نیز ضعیف و ناکارآمد شده‌است؛ در چنین شرایطی بخش قابل‌توجهی از مردم امکان ورود به بخش مسکن را ندارند و این موضوع نیز مانع دیگری در مقابل کاهش محسوس رکود در معاملات مسکن است. در عین‌حال باید تاکید کرد؛ بازار مسکن دیگر به رونق اوایل دهه‌۹۰ بازنمی‌گردد، بخشی از رونق دوره ذکرشده مربوط به پیک جمعیتی و ثبت سالانه حدود یک‌میلیون ازدواج در دوره ذکرشده بود. در حال‌حاضر به‌دلیل تغییر هرم سنی، تعداد سالانه خانواده‌های جدیدی که شکل می‌گیرند به کمتر از ۵۰۰‌هزار رسیده و همین موضوع باعث می‌شود که تکرار رونق بخش مسکن همانند دهه‌۹۰ میسر نباشد.

* اقتصاددان و صاحب‌نظر اقتصاد شهر و مسکن

انصراف فروشنده‌های مسکن

حامد استقامت^*

با توجه به رشد نرخ ارز و طلا در بازارها طی چند ماه اخیر بر قیمت فروش آپارتمان در شهر تهران افزوده شد و انتظار می‌رود که این جریان رشد قیمت، با توجه به معاملات شب‌عید ادامه‌دار باشد. با آغاز ناآرامی و شدت‌گرفتن ریسک جنگ در کشور از حجم معاملات منعقدشده در بخش مسکن کاسته شد، این کاهش حجم معاملات مربوط  به عقب‌نشینی فروشندگان بود و همین موضوع نیز در رشد قیمت‌ها موثر واقع شد. درواقع فروشندگان آپارتمان از نقد‌شدن وجه معامله و چگونگی تبدیل آن به دارایی دیگر واهمه داشتند و بنابراین برخی از آنها تعویق فروش به‌رغم رشد قیمتی را ترجیح دادند، اما رشد قیمت در ماه‌های قبل عمدتا نتیجه افزایش نرخ طلا و ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن بود. در این شرایط اگر وضعیت فعلی ادامه یابد؛ طبیعتا رکود در معاملات مسکن شدت بیشتری به خود می‌گیرد؛ اما این رکود به کاهش قیمت منجر نمی‌شود و قیمت‌ها نیز افزایشی خواهد بود.

*  فعال بازار مسکن

واکنش بازار مسکن به آینده نامعلوم

آنچه امروز مشاهده می‌شود نه خروج از رکود و نه بازگشت رونق، بلکه بازتاب قرارگرفتن اقتصاد ایران در وضعیت «انتظار برای ساعت صفر» است؛ وضعیتی تعلیقی که در آن نه جنگ به‌طور رسمی آغاز‌شده، نه صلح و نرمال‌سازی در افق قابل‌اتکا قرار دارد و نه امکان تصمیم‌گیری عقلانی بلندمدت برای فعالان اقتصادی فراهم است. در چنین فضایی، بازارها نه بر اساس واقعیت‌های جاری، بلکه بر پایه سناریوهای محتمل آینده شکل می‌گیرند و قیمت‌ها پیشاپیش واکنش خود را به آینده‌ای نامعلوم نشان می‌دهند.

تحرک قیمتی اخیر در بازار مسکن را نمی‌توان صرفا حاصل جابه‌جایی ریسک از بازارهای راکد یا سرکوب‌شده دانست، چراکه بازارهای موازی نظیر ارز، طلا و حتی برخی دارایی‌های مالی، طی دوره اخیر جهش‌های قابل‌توجهی را تجربه کرده‌اند. آنچه مسکن را مجددا به کانون توجه بازگردانده، نه ضعف بازارهای دیگر، بلکه «جا ماندگی قیمتی» و ادراک فزاینده از ارزندگی نسبی این بخش در مقایسه با سایر دارایی‌هاست. درحالی‌که قیمت ارز و طلا با سرعت بالا خود را با انتظارات تورمی و ریسک‌های سیاسی تعدیل کرده‌اند، بازار مسکن به‌دلیل ماهیت کندتر، هزینه مبادله بالا و عمق رکود معاملاتی، با تاخیر واکنش نشان‌داده و همین تاخیر اکنون به‌عنوان یک شکاف قیمتی خود را نمایان کرده‌است. از منظر اقتصاد سیاسی، این شکاف به‌تدریج فعالان بازار را به این جمع‌بندی رسانده که مسکن در مقایسه با سایر بازارها هنوز تمام ریسک‌های انباشته‌شده اقتصاد کلان و سیاست خارجی را در قیمت‌های خود منعکس نکرده و به همین‌دلیل، دارایی «ارزنده‌تری» تلقی می‌شود. در چنین شرایطی، ورود محدود اما هدفمند سرمایه به بازار مسکن، بیش از آنکه با هدف سوداگری کوتاه‌مدت باشد، تلاشی برای هم‌ترازسازی دارایی با سطح جدید قیمت‌ها در اقتصاد ایران است. به بیان دیگر، جهش‌های پیشین در بازارهای ارز و طلا اکنون به‌مثابه لنگر انتظارات عمل می‌کنند و مسکن، با یک وقفه زمانی، در حال واکنش نشان دادن به همان شوک‌هاست؛ واکنشی که الزاما به‌معنای رونق نیست، اما می‌تواند به تحرک قیمتی حتی در دل رکود منجر شود.

از سوی دیگر، نااطمینانی سیاسی و امنیتی منجر به انجماد سمت عرضه شده‌است. سازندگان و سرمایه‌گذاران در چنین شرایطی تصمیم به تعویق پروژه‌ها می‌گیرند و تولید جدید کاهش می‌یابد. این قفل‌شدگی عرضه، حتی در بازاری که حجم معاملات آن پایین است، می‌تواند فشار قیمتی ایجاد کند. تجربه‌های پیشین اقتصاد ایران نشان می‌دهد؛ رکود در بخش مسکن الزاما به‌معنای کاهش قیمت نیست و در بسیاری از دوره‌ها با رکود تورمی در این بخش مواجه بوده‌ایم.

نکته مهم‌تر آن است که بازار مسکن امروز بیش از آنکه به وضعیت فعلی واکنش نشان دهد، به انتظارات سیاسی و تصویر آینده پس از عبور از بحران توجه دارد. حتی با شکل‌گیری اعتراضات و افزایش نااطمینانی داخلی، بازار به سمت کاهش قیمت حرکت نکرد و از همان مقطع، نشانه‌های تحرک قیمتی ظاهر شد. این رفتار نشان می‌دهد؛ فعالان بازار، بحران را گذرا و مرحله‌ای می‌دانند که پس از آن، وضعیت به شکلی شفاف‌تر و تعیین‌کننده‌تر تغییر خواهد کرد. اگر وضعیت کنونی «نه جنگ و نه صلح» در سال‌آینده نیز ادامه یابد، بازار مسکن در سال‌۱۴۰۵ به‌احتمال زیاد در وضعیتی بینابینی باقی‌می‌ماند؛ بازاری با معاملات محدود، اما با رشد پله‌ای و نامنظم قیمت‌ها. در این سناریو، نه ریزش قیمتی قابل‌انتظار است و نه رونق پایدار، بلکه نوعی رکود تورمی ادامه‌دار شکل می‌گیرد که در آن قیمت‌ها متناسب با تورم انتظاری و شوک‌های مقطعی سیاسی تعدیل می‌شوند. 

اگر این وضعیت تعلیقی فعلی به سمت آرامش سیاسی و کاهش تنش‌های بین‌المللی حرکت کند و افق‌های جدیدی در اقتصاد ایران گشوده شود، رفتار بازار مسکن تغییر ماهوی خواهدداشت. در چنین شرایطی، رشد اسمی شدید قیمت‌ها متوقف می‌شود، اما بازار از منظر واقعی و دلاری رشد می‌کند و به‌تدریج از رکود فاصله می‌گیرد. ثبات نسبی، امکان برنامه‌ریزی و بازگشت سرمایه‌گذاری مولد، باعث می‌شود مسکن از یک دارایی صرفا حفاظتی به یک بخش اقتصادی فعال‌تر تبدیل شود. در نهایت، باید تاکید کرد؛ بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری سیاسی شده‌است. مسیر آینده آن نه در تعداد پروانه‌های ساختمانی یا میزان تسهیلات بانکی، بلکه در چگونگی حل‌وفصل نااطمینانی‌های کلان سیاسی و بین‌المللی تعیین خواهدشد؛ مسیری که پس از عبور از «ساعت صفر»، هرچند می‌تواند پرنوسان باشد، اما بی‌تردید شفاف‌تر از وضعیت فعلی خواهد بود.

*  عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان

رشد هزینه ساخت‌وساز

رحیم قربانی^*

رشد نرخ ارز و طلا و جهش قیمت مصالح در هفته‌های اخیر محرک رشد قیمت مسکن در هفته‌های اخیر‌شده، به‌نحوی‌که متوسط قیمت فروش ملک در بازه ماهانه افزایشی 25 تا 30‌درصدی را ثبت کرد. در عین‌حال بر تعداد معاملات مسکن در این زمان افزوده شد. اگر وضعیت فعلی یعنی «نه جنگ» و «نه صلح» در سال‌آینده نیز ادامه یابد، طبیعتا رکود فعلی در بخش مسکن ادامه‌دار خواهدشد و حتی شدت بیشتری به خود می‌گیرد، با این‌وجود با توجه به جهش هزینه ساخت‌وساز در سال‌های اخیر و رشد نرخ در بازارهای موازی امکان کاهش قیمت در این بخش وجود ندارد. البته این رکود باعث می‌شود تا متقاضیان خرید خانه در معامله دست برتر را داشته‌باشند و بتوانند باچانه‌زنی، ملک موردنظر خود را در کف قیمت خریداری کنند.

*  فعال ساختمانی

احتمال انجام معامله با «قیمت نامتعارف»

طی هفته‌های اخیر بازارهای متعددی در کشور دچار نوسان‌های شدید قیمتی شدند؛ در این میان نوسان قیمت در بخش مسکن به‌شدت کمتر بود. البته فروشندگان برای حفظ احتیاط و با توجه به رشد قیمت در سایر بازارها، بر قیمت پیشنهادی خود در سکوهای آنلاین عرضه مسکن افزودند تا بتوانند درصورت یافتن مشتری، بخشی از ریسک ناشی از نوسان قیمت در آینده را پوشش دهند، اما تعداد معاملات مسکن در این زمان به‌شدت پایین بوده و بنابراین نمی‌توان از داده‌های کنونی به‌عنوان تحرک قیمتی در بازار املاک یاد کرد، درحالی‌که فروشندگان قیمت پیشنهادی را افزایش می‌دهند تا ریسک تورم را پوشش دهند، معامله‌گران نیز به واسطه ریسک‌های حاکم بر اقتصاد، تمایل چندانی به خرید ندارند.

به عقیده من حفظ وضعیت کنونی یعنی «نه جنگ» و «نه صلح» در زمان طولانی امکان‌پذیر نیست، اما درصورت استمرار این وضعیت، طبیعتا این بخش با رکود شدیدتری مواجه می‌شود و معاملات کمتری نیز ثبت می‌شود. البته در این شرایط احتمال منعقد‌شدن معاملات با قیمت نامتعارف نیز وجود دارد، یعنی برخی املاک با قیمتی به‌شدت بالاتر از متوسط قیمت روز و برخی با قیمتی به‌مراتب کمتر از وضعیت حاکم بر بازار به‌فروش می‌روند. درواقع برخی متقاضیان خرید خانه با پیش‌بینی رشد قیمت در آینده، حاضر به خرید با قیمتی بالا می‌شوند و برخی سازندگان که زیر‌بار فشار مالی و تصفیه با بانک یا مصالح‌فروش هستند نیز حاضر به‌فروش آپارتمان کمتر از متوسط قیمت بازار می‌شوند. در مجموع در وضعیت رکود به‌دلیل کاهش حجم معاملات احتمال انعقاد معامله در قیمت غیرمتعارف وجود دارد، معاملاتی که لزوما معتبر نبوده و بیانگر وضعیت حاکم بر بازار نیست.

*  کارشناس تامین مالی مسکن

احتمال فرار بیشتر سرمایه  از ساختمان

طی ماه‌ها و هفته‌های اخیر به شکل مقطعی و هیجانی بر قیمت مسکن در شهر تهران افزوده شد، اما از این رشد قیمتی نمی‌توان با عنوان اتفاق واقعی در معاملات مسکن شهر تهران یاد کرد. طی چند سال‌اخیر مسکن نسبت به سایر بازارهای موازی با عقب‌ماندگی قیمتی مواجه شد؛ در واقع فنر قیمتی در این بخش فشرده‌شده، در این شرایط اگر فنر قیمت مسکن رها شود، امکان جهش واقعی قیمت در این بخش وجود دارد.

اگر وضعیت کنونی حاکم بر کشور یعنی سایه تهدید نظامی ادامه یابد، سرمایه بیشتری از بخش مسکن فرار کرده و وارد بازارهای جذاب‌تر خواهدشد. مسکن بازاری آسیب‌پذیر در مقابل جنگ بوده و ۶۰ تا ۷۰‌درصد فعالان بازار مسکن تهران، متقاضی سرمایه‌ای هستند که در صورت استمرار تهدید نظامی، سرمایه‌گذاری در سایر بازارها را به بخش مسکن ترجیح داده و بنابراین رکود در این بخش ادامه‌دار خواهدشد.   فقط در صورت بروز جنگ، سقوط قیمت در کلان‌شهرها رقم خواهد خورد.

*   کارشناس اقتصاد مسکن و ساختمان و رئیس اسبق راه و شهرسازی تهران

طلا حامی بازار مسکن شد

بازار مسکن در شهرهای مختلف با تحرکاتی در معاملات مواجه‌شده و قیمت‌ها نیز طی هفته‌های اخیر افزایشی بوده‌است، اگرچه اتفاقات سیاسی اخیر و شدت‌گرفتن ریسک جنگ، می‌توانست به‌عنوان عامل منفی بر معاملات مسکن اثرگذار شود، اما این موارد با افزایش نرخ ارز و طلا باعث‌شده تا قیمت مسکن تحریک شود؛ در واقع با توجه به جهش قیمت سایر دارایی‌ها، اغلب سازنده‌ها و دارندگان ملک نسبت به به‌روزرسانی قیمت املاک خود اقدام کردند.

طی سال‌های اخیر رشد قیمت آپارتمان از تورم جا مانده‌بود، این در حالی بود که قیمت زمین و املاک کلنگی توانسته بود  نسبتا همپا با تورم رشد داشته‌باشد. در شرایط کنونی، دارندگان آپارتمان و سازندگان نسبت به تجدیدارزیابی قیمت واحدهای خود اقدام کرده و نرخ‌ها را اصلاح کردند. طی سال‌های اخیر تولید مسکن در کشور روندی کاهشی داشته و این کمبود عرضه که قدمتی بیش از ۶ سال‌دارد و به اوج خود رسیده و باعث‌شده تا امروز کشور با انباشت کمبود عرضه مواجه باشد.

بازار مسکن نیز بازاری همانند سایر بازارها بوده و مهم‌ترین مولفه اثرگذار بر آن معادله عرضه و تقاضا است، بنابراین مادامی‌که در این بخش تقاضا بالا بوده و عرضه کم، رشد قیمت ادامه‌دار است. مسکن کالایی قابل‌واردات نیست، کالایی است که تولید آن زمانبر  ‌است؛ مداخله اشتباه دولت در ساخت مسکن که از سال‌۸۸ آغاز شد، به سقوط ساخت مسکن در کشور توسط بخش‌خصوصی انجامید و تاثیر منفی آن بر معاملات مسکن با تضعیف عرضه مشهود است. در چنین شرایطی اگر آرامشی نسبی در بازارهای موازی شکل گیرد، بازار مسکن به‌دلیل تقاضای انباشت شده پتانسیل جذب سرمایه را داشته و مردم خواهان خرید خانه هستند، این موضوع می‌تواند از رکود حاکم بر این بخش در میان‌مدت بکاهد.

*  انبوه‌ساز و صاحب‌نظر مسکن و ساختمان

مسکن در انتظار ثبات وضعیت

مجید صالحی^*

با افزایش ریسک‌های حاکم بر کشور نظیر بروز ناآرامی داخلی و شدت‌گرفتن احتمال جنگ انتظار می‌رفت که بازار مسکن رکودی بیش از قبل را تجربه کند و قیمت‌ها نیز کاهش نسبی داشته‌باشد، همانند آنچه در جنگ 12 روزه رقم خورد، اما این مرتبه بازار مسکن رفتاری متفاوت از خود بروز داد، در اوج ناآرامی بازار مسکن داغ شد و درحالی‌که فروشندگان بر قیمت پیشنهادی خود افزودند بر تعداد معاملات منعقدشده مسکن در شهر تهران نیز افزوده شد. طبیعتا تحلیل این رفتار در بازار مسکن که غیرقابل‌پیش‌بینی بود   ساده‌  نیست، اما نشان‌داد که بخشی از مردم حتی در زمان جنگ نیز به‌دنبال خرید خانه هستند، به‌خصوص افرادی که بخشی از دارایی خود را در سال‌های قبل به شکل طلا پس‌انداز کرده‌بودند و با اوج‌گیری بهای این دارایی، فرصت را برای خانه‌دار‌شدن غنیمت شمردند.

در عین‌حال ذکر این نکته نیز ضروری است که همواره بر تعداد معاملات مسکن در ماه‎‌های پایانی سال‌افزوده می‌شود، چراکه افراد پیش‌بینی تورم حداقل 60‌درصدی در کشور را برای سال‌بعد دارند، اگرچه بازار مسکن راکد است، اما در شرایط تورم 60‌درصدی، به هر حال بر قیمت مسکن با نرخی کمتر از تورم عمومی افزوده می‌شود، بنابراین بخشی از رشد قیمت فعلی در بخش مسکن را می‌توان به خریدهای شب‌عید نسبت داد و انتظار می‌رود که در صورت عدم‌بروز جنگ، این موضوع تا پایان سال‌ادامه یابد. اگر وضعیت کنونی یعنی «نه جنگ» و «نه صلح» ادامه یابد، رشد واقعی قیمت در بخش مسکن رخ نخواهد داد، چراکه ایجاد رشد واقعی قیمت در این بخش نیازمند منتفی‌شدن سایه جنگ و ایجاد رونق در کسب‌وکارها است. 

*  فعال بازار معاملات مسکن

فرصت  باز‌تنظیم  قیمت مسکن

در ماه‌های اخیر بخش مسکن با ورود سرمایه از سوی خریداران سرمایه‌ای مواجه شده‌است و این موضوع به رشد نسبی قیمت و افزایش حجم معاملات منجر شده‌است. در شرایط کنونی بخشی از سرمایه‌گذاران معتقدند؛ طلا به سقف مدنظر برای این دارایی رسیده و بنابراین، اکنون زمان مناسب تبدیل طلا و ورود به بازار مسکن است، اگرچه در ماه‌های اخیر مسکن نیز گران‌شده، اما این بازار از سایر بازارهای موازی جا مانده و بنابراین فرصت رشد قیمت دارد.

اگر وضعیت فعلی ادامه یابد، در ۶ ماه ابتدایی سال‌آینده، اتفاق خاصی در بازار مسکن رقم نمی‌خورد؛ اما پس از ۶ ماه، وضعیت عادی می‌شود و برای نیمه دوم سال‌بعد احتمال رشد حجم معاملات و قیمت در بازار مسکن رقم خواهد خورد و بخش ساخت‌وساز نیز نیز بهبود خواهد یافت.

*  کارشناس تامین مالی مسکن و مدیر اسبق بانکی

احتمال تعمیق رکود مسکن

در هفته‌های اخیر اخباری از افزایش قیمت مسکن منتشر شد، اما باید توجه داشت که این رشد مربوط به قیمت اسمی مسکن بوده و قیمت واقعی افزایش نیافته‌است. طی یک سال‌اخیر، نرخ ارز و طلا رشدی بیش از ۱۰۰‌درصدی را به‌ثبت رسانده و حتی بازار سرمایه نیز رشدی ۶۰ تا ۷۰‌درصدی داشته‌است، درحالی‌که اغلب بازارها در بازه سالانه بیش از تورم عمومی افزایش نرخ را به‌ثبت رسانده، رشد ۲۰ تا ۳۰‌درصدی در قیمت مسکن به مفهوم کاهش واقعی قیمت مسکن است. در شرایط کنونی فروشندگان آپارتمان به‌دلیل افزایش نرخ ارز و سایر دارایی‌ها سعی کرده‌اند تا قیمت پیشنهادی برای فروش خود را تا حدی با شرایط تورمی تطبیق دهند، اما لزوما این رشد قیمت‌های پیشنهادی در قیمت‌های معاملات منعکس نمی‌شود.

در عین‌حال در همین زمان قیمت پیشنهادی برای فروش از قیمت جایگزینی عقب است؛ در واقع اگر یک فرد امروز یک ملک را به‌فروش برساند و در همین زمان یک ملک دیگر خریداری کرده، پروانه ساخت گرفته و بر روی آن آپارتمان بسازد، قیمت تمام‌شده از قیمت فروش فعلی بیشتر می‌شود. در توصیف وضعیت بازار مسکن باید به ایجاد نامعادله قیمتی اشاره کرد. در چنین شرایطی هرگونه افزایش قیمت به‌نوعی تطبیق با شرایط تورمی  با هدف جا نماندن بیشتر مسکن از سایر دارایی‌ها است. اگر شرایط نااطمینانی کنونی یعنی «نه جنگ» و «نه صلح» در سال‌آینده نیز تداوم یابد، بازار مسکن از سمت عرضه به‌دلیل عدم‌توجیه‌پذیری اقتصادی با تعمیق بیشتر رکود عرضه مواجه می‌شود، نشانه این موضوع در کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌جاری عیان بود. در بخش تقاضا نیز به‌دلیل عدم‌جذابیت بخش مسکن از سوی متقاضیان سرمایه‌ای و در عین‌حال کاهش قدرت خرید مردم و کاهش امکان ورود متقاضیان مصرفی به این بخش، خروج از این بازار شدت می‌گیرد. به این‌ترتیب درحالی‌که بازار مسکن با افت تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مواجه است، قیمت‌ها با نرخی حدود ۵۰‌درصد تورم عمومی افزایش پیدا می‌کند.

*  کارشناس تامین مالی مسکن و ساختمان / فعال ساختمانی

رشد قیمت مسکن کمتر از تورم

رونق در معاملات مسکن طی هفته‌های اخیر موضوعی است که این روزها خبرساز شده‌است؛ اما به عقیده من لزوما این خبر دقیق نیست و نمی‌توان بر مبنای این داده تحلیل دقیقی انجام داد. رونق معاملات به مفهوم تحول چشمگیر در حجم فروش مسکن است، اما افزایش فعلی ایجادشده در این بخش را می‌توان به‌نوعی به خریدهای شب‌عید نسبت داد و در عین‌حال تحول چشمگیری در بازار رخ نداده که به تحلیل نیاز داشته‌باشد.

 در صورتی‌که شرایط نااطمینانی کنونی یعنی «نه جنگ» و «نه صلح» در سال‌آینده نیز تداوم یابد، به‌دلیل دو موضوع «نقدشوندگی سخت مسکن» و «محدودیت مالیاتی» رکود در معاملات مسکن تعمیق می‌شود و سرمایه‌گذاری در ساخت نیز کاهش پیدا کند. درواقع تا زمانی‌که ریسک تنش سیاسی وجود دارد؛ دو عامل ذکرشده اثر کاهنده قوی بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌همراه خواهدداشت. در چنین شرایطی فرصتی برای متقاضیان خرید خانه به‌وجود می‌آید تا به شکل نسبی استطاعت خرید مسکن پیدا کنند، چراکه مسکن برخلاف سایر دارایی‌ها نظیر خودرو رشد قیمتی نخواهد داشت. با فرض احتمالی تعیین‌شده یعنی «نه جنگ» و «نه صلح»، قیمت مسکن در سال‌آینده کمتر از تورم افزایش پیدا می‌کند.

*  رئیس گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس

سقف «طلا» به «خرید مسکن» منجر شد

اظهارنظر درخصوص علت رشد حجم معاملات مسکن در هفته‌های اخیر و در زمان افزایش تنش سیاسی نیاز به داده قطعی معاملات منعقدشده براساس منطقه، متراژ و قیمت نهایی املاک و مقایسه این داده‌ها با داده‌های فصل مشابه در سال‌های قبل دارد. افزایش قیمت پیشنهادی مسکن در هفته‌های اخیر با توجه به تورم و رشد قیمت در سایر بازارهای موازی طبیعی است، اما اظهارنظر درخصوص معاملات انجام‌شده، نیاز به داده‌های کافی و قطعی دارد. 

اما اگر خبر رشد حجم و قیمت معاملات صحت داشته‌باشد و این رشد قابل‌توجه باشد می‌توان‌بخشی از آن را به اثر فصلی یعنی رشد حجم معاملات در ماه‌های پایانی سال‌نسبت داد. در عین‌حال در این دوره زمانی نرخ طلا و ارز نیز جهش داشت و به سقف تاریخی رسید؛ احتمالا همین موضوع نیز بخشی از مردم را که پس‌انداز طلا یا ارز داشته‌اند به بازار خرید خانه آورده‌است، چراکه اغلب افراد فارغ از میزان سرمایه‌گذاری بر روی طلا به‌عنوان دارایی تمایل به خرید خانه ملکی دارند، بنابراین تبدیل طلا به خانه به‌نوعی هج دارایی محسوب می‌شود، به‌خصوص آنکه قیمت خانه برخلاف قیمت طلا و ارز یک مرتبه سقوط نمی‌کند و بنابراین افراد فروش طلا در سقف و تبدیل آن به مسکن را ارزنده ارزیابی می‌کنند. البته اظهارنظر دقیق در این‌خصوص باید براساس داده دقیق انجام شود چراکه رشد محدود تعداد معاملات احتمالا نتیجه رشد فصلی است.

اگر وضعیت «نه جنگ» و «نه صلح» ادامه یابد، مشکل ساخت مسکن که امسال نیز بر این بخش حاکم بود با شدت بیشتری در سال‌آینده بروز پیدا می‌کند؛ در واقع بی‌ثباتی به کاهش سرمایه‌گذاری در تمامی حوزه‌ها می‌انجامد و بخش مسکن نیز از آن متاثر می‌شود، بنابراین رکود در عرضه شدت بیشتری به خود می‌گیرد، این در حالی است که بخش مسکن با انباشت عدم‌عرضه در سال‌های اخیر مواجه بوده و عدم‌دریافت پروانه‌های جدید در سال‌جاری به سال‌بعد نیز تسری پیدا می‌کند و مجموع این موارد در نهایت خود را در کاهش بیشتر عرضه مسکن نشان می‌دهد. قدرت خرید مسکن از سوی مردم در سال‌های اخیر به‌شدت افت داشته و استمرار شرایط کنونی این قدرت خرید را به شکل بیشتری تضعیف می‌کند؛ به این‌ترتیب محدودیت عرضه و عدم‌بالانس عرضه و تقاضا، به قفل بازار مسکن و انسداد در این بخش می‌انجامد، این قفل به مفهوم افزایش قیمت و نبود خریدار است. در این شرایط دولت برای برون‌رفت از این قفل باید به فکر چاره باشد. استفاده از اراضی دولتی در اختیار دولت می‌تواند در باز‌شدن قفل ایجادشده کمک کند. 

*  استادیار دانشکده مدیریت و اقتصاددانشگاه صنعتی شریف / تحلیلگر اقتصاد شهر و مسکن

اثر جاماندگی مسکن از سایر بازارها

تحرک قیمتی اخیر در بازار مسکن تهران بیشتر به‌دلیل عقب‌ماندگی زیاد نسبت به تورم بازارهای موازی مانند طلا، بورس، ارز، رمزارز، خودرو و سودهای زیاد شناسایی‌شده توسط فعالان در آن بازارها رخ‌داده و به محض کاهش بطئی شیب فزاینده قیمت بازارهای موازی در همان برهه کوتاه، قیمت مسکن را به‌دلیل ورود تقاضای هیجانی به بازار مسکن رو به افزایش برد.

البته مشاهدات میدانی نشان می‌دهد؛ این افزایش برای مدت محدودی رخ‌داده و با رشد مجدد قیمت در بازارهای موازی با نقدشوندگی بالا، مجددا تقاضا از بازار مسکن خارج شد. پالس قیمتی فعلی در بازار مسکن نشان‌دهنده آن است که به شرط کمتر‌شدن ریسک‌های سیاسی بین‌المللی و داخلی و کاهش انتظارات تورمی در آن بازارها و عدم‌تحقق سودهای فزاینده در آن بازارها، در شرایط «نه صلح» و «نه جنگ» و البته با کم‌رنگ‌تر‌شدن سایه جنگ؛ احتمالا بازار معاملات مسکن اولین بازاری خواهد بود که در میان‌مدت و در سال‌۱۴۰۵ رشدهای قیمتی را تجربه خواهد کرد و عقب‌ماندگی از دیگر بازارها را جبران خواهد‌کرد.

*  کارشناس اقتصاد مسکن

  پرواز تاریخی تورم مسکن